จำนอง

จำนอง 30 ปี 4% สำหรับเงินกู้ 250,000 ดอลลาร์[1]
  ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
  อาจารย์ใหญ่จ่ายแล้ว
  รวมดอกเบี้ยที่จ่าย
  ยอดคงเหลือ

สินเชื่อจำนองหรือจำนอง เพียงอย่างเดียว ( / ˈ m ɔːr ɡ ə / ) ในเขตอำนาจศาลทางแพ่งที่รู้จักกันในชื่อเงินกู้สมมุติฐานเป็นเงินกู้ที่ใช้โดยผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อระดมทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือโดยทรัพย์สินที่มีอยู่ เจ้าของเพื่อระดมทุนเพื่อวัตถุประสงค์ใด ๆ ในขณะที่วางภาระจำนองทรัพย์สินที่ถูกจำนอง เงินกู้มี " หลักประกัน " ในทรัพย์สินของผู้ยืมผ่านกระบวนการที่เรียกว่าการจำนองซึ่งหมายความว่า มีการวาง กลไกทางกฎหมายซึ่งอนุญาตให้ผู้ให้กู้เข้าครอบครองและขายทรัพย์สินที่มีหลักประกัน (" การยึดสังหาริมทรัพย์ " หรือ " การยึดทรัพย์ ") เพื่อชำระคืนเงินกู้ในกรณีที่ผู้ยืมผิดนัดเงินกู้หรือไม่สามารถปฏิบัติตามได้ ตามเงื่อนไขของมัน คำว่าจำนองมาจาก คำ ศัพท์ภาษาฝรั่งเศสที่ใช้ในอังกฤษในยุคกลางซึ่งหมายถึง "คำมั่นสัญญาแห่งความตาย" และหมายถึงการสิ้นสุดคำมั่นสัญญา (กำลังจะตาย) เมื่อภาระผูกพันบรรลุผลสำเร็จหรือทรัพย์สินถูกยึดสังหาริมทรัพย์โดยการยึดสังหาริมทรัพย์[2]การจำนองยังสามารถอธิบายได้ว่าเป็น "ผู้กู้ที่ให้การพิจารณาในรูปแบบของหลักประกันเพื่อผลประโยชน์ (เงินกู้)"

ผู้กู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจเป็นบุคคลที่จำนองบ้านของตน หรืออาจเป็นธุรกิจที่จำนองทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ (เช่น สถานที่ประกอบธุรกิจของตนเอง ที่อยู่อาศัยที่ให้เช่าแก่ผู้เช่า หรือพอร์ตการลงทุน ) โดยทั่วไปผู้ให้กู้จะเป็นสถาบันการเงิน เช่นธนาคารสหภาพเครดิตหรือสมาคมการก่อสร้างขึ้นอยู่กับประเทศที่เกี่ยวข้อง และการเตรียมการให้กู้ยืมสามารถทำได้ทั้งทางตรงและทางอ้อมผ่านตัวกลาง คุณสมบัติของสินเชื่อจำนอง เช่น ขนาดของสินเชื่อ อายุของเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย วิธีการชำระคืนเงินกู้ และลักษณะอื่น ๆ อาจแตกต่างกันอย่างมาก สิทธิของผู้ให้กู้ในทรัพย์สินที่มีหลักประกันมีลำดับความสำคัญเหนือเจ้าหนี้ รายอื่นของผู้ยืม ซึ่งหมายความว่าหากผู้ยืมกลายเป็นบุคคลล้มละลายหรือล้มละลายเจ้าหนี้รายอื่นจะได้รับการชำระหนี้ที่เป็นหนี้จากการขายทรัพย์สินที่มีหลักประกันเท่านั้น หากผู้ให้กู้จำนอง ชำระคืนเต็มจำนวนก่อน

ในเขตอำนาจศาลหลายแห่ง เป็นเรื่องปกติที่การซื้อบ้านจะต้องได้รับเงินทุนจากสินเชื่อจำนอง มีเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่มีเงินออมหรือมีสภาพคล่องเพียงพอเพื่อให้สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ทันที ในประเทศที่มีความต้องการการเป็นเจ้าของบ้านสูงที่สุด ตลาดภายในประเทศที่แข็งแกร่งสำหรับการจำนองก็ได้พัฒนาขึ้น การจำนองสามารถให้ทุนผ่านภาคการธนาคาร (นั่นคือ ผ่านการฝากเงินระยะสั้น) หรือผ่านทางตลาดทุนผ่านกระบวนการที่เรียกว่า "การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์" ซึ่งจะแปลงกลุ่มการจำนองให้เป็นพันธบัตรที่สามารถขายให้กับนักลงทุนในสกุลเงินขนาดเล็กได้

สินเชื่อจำนอง. การชำระทั้งหมด (3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ & 2 ระยะเวลาเงินกู้) = เงินต้นของเงินกู้ + ค่าใช้จ่าย ( ภาษีและค่าธรรมเนียม ) + ดอกเบี้ยรวมที่ต้องชำระ
ต้นทุนสุดท้ายจะเท่ากันทุกประการ: * เมื่ออัตราดอกเบี้ย 2.5% และระยะเวลาคือ 30 ปี มากกว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยคือ 5% และระยะเวลาคือ 15 ปี * เมื่ออัตราดอกเบี้ยคือ 5% และระยะเวลาคือ 30 ปีกว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ย 10% และระยะเวลาคือ 15 ปี

พื้นฐานสินเชื่อจำนอง

แนวคิดพื้นฐานและกฎระเบียบทางกฎหมาย

ตามกฎหมายทรัพย์สิน แองโกล-อเมริกัน การจำนองเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของ (โดยปกติจะมีค่าธรรมเนียมดอกเบี้ยธรรมดาในอสังหาริมทรัพย์ ) ให้คำมั่นสัญญาดอกเบี้ยของตน (สิทธิในทรัพย์สิน) เป็นหลักประกันหรือ เป็น หลักประกันในการกู้ยืม ดังนั้นการจำนองจึงเป็นภาระผูกพัน (ข้อจำกัด) ของสิทธิในทรัพย์สินเช่นเดียวกับการผ่อนปรนแต่เนื่องจากการจำนองส่วนใหญ่เกิดขึ้นเป็นเงื่อนไขสำหรับเงินกู้ยืมใหม่ คำว่าจำนองจึงกลายเป็นคำทั่วไปสำหรับเงินกู้ที่มีหลักประกันดังกล่าวอสังหาริมทรัพย์ . เช่นเดียวกับสินเชื่อประเภทอื่นๆ การจำนองมีอัตราดอกเบี้ยและมีกำหนดตัดจำหน่ายตามระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปจะใช้เวลา 30 ปีในสหรัฐอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทสามารถเป็นหลักประกันได้ด้วยการจำนองและมีอัตราดอกเบี้ยที่ควรจะสะท้อนถึงความเสี่ยงของผู้ให้กู้

การให้กู้ยืมเพื่อจำนองเป็นกลไกหลักที่ใช้ในหลายประเทศเพื่อจัดหาเงินทุนให้กับกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในทรัพย์สินที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ดูการจำนองเชิงพาณิชย์ ) แม้ว่าคำศัพท์และรูปแบบที่ชัดเจนจะแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่องค์ประกอบพื้นฐานมีแนวโน้มที่จะคล้ายกัน:

  • ทรัพย์สิน: ที่อยู่อาศัยทางกายภาพที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงิน รูปแบบการเป็นเจ้าของที่แน่นอนจะแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ และอาจจำกัดประเภทของการให้กู้ยืมที่เป็นไปได้
  • การจำนอง : ผลประโยชน์หลักประกันของผู้ให้กู้ในทรัพย์สินซึ่งอาจนำมาซึ่งข้อจำกัดในการใช้หรือการกำจัดทรัพย์สิน ข้อจำกัดอาจรวมถึงข้อกำหนดในการซื้อประกันบ้านและการประกันจำนองหรือชำระหนี้คงค้างก่อนที่จะขายทรัพย์สิน
  • ผู้ยืม (เรียกอีกอย่างว่า "ผู้จำนอง"): บุคคลที่กู้ยืมซึ่งมีหรือกำลังสร้างผลประโยชน์ในการเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน
  • ผู้ให้กู้ (เรียกอีกอย่างว่า "ผู้รับจำนอง"): ผู้ให้กู้ใดๆ แต่โดยปกติจะเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น ๆ (ในบางประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสหรัฐอเมริกา ผู้ให้กู้อาจเป็นนักลงทุนที่เป็นเจ้าของผลประโยชน์ในการจำนองผ่านหลักทรัพย์ค้ำประกันในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ให้กู้เริ่มแรกเรียกว่าผู้ริเริ่มการจำนอง ซึ่งจะบรรจุและขายทรัพย์สิน ให้ กู้ยืม แก่นักลงทุน หลังจากนั้นผู้กู้ยืมจะเรียกเก็บเงินจากผู้กู้ยืม
  • เงินต้น: ขนาดเดิมของเงินกู้ซึ่งอาจรวมหรือไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ บางอย่าง; เมื่อมีการชำระคืนเงินต้น เงินต้นจะลดลง
  • ดอกเบี้ย : ค่าใช้จ่ายทางการเงินสำหรับการใช้เงินของผู้ให้กู้
  • การยึดสังหาริมทรัพย์หรือยึดคืน : ความเป็นไปได้ที่ผู้ให้กู้จะต้องยึด ยึดคืน หรือยึดทรัพย์สินภายใต้สถานการณ์บางอย่างเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับสินเชื่อจำนอง หากไม่มีแง่มุมนี้ เงินกู้ก็ไม่ต่างจากสินเชื่อประเภทอื่นๆ
  • เสร็จสิ้น : การดำเนินการทางกฎหมายของโฉนดจำนองและด้วยเหตุนี้จึงเป็นจุดเริ่มต้นของการจำนอง
  • การไถ่ถอน : การชำระคืนครั้งสุดท้ายของจำนวนเงินคงค้าง ซึ่งอาจเป็น "การไถ่ถอนตามธรรมชาติ" เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนด หรือการไถ่ถอนเงินก้อน โดยทั่วไปเมื่อผู้กู้ตัดสินใจขายทรัพย์สิน บัญชีจำนองที่ปิดแล้วเรียกว่า "ไถ่ถอน"

ลักษณะเฉพาะอื่นๆ หลายประการเป็นเรื่องปกติในหลายตลาด แต่คุณสมบัติข้างต้นเป็นคุณสมบัติที่สำคัญ รัฐบาลมักจะควบคุมหลายแง่มุมของการให้กู้ยืมจำนอง ทั้งโดยตรง (ผ่านข้อกำหนดทางกฎหมาย เป็นต้น) หรือโดยอ้อม (ผ่านการควบคุมของผู้เข้าร่วมหรือตลาดการเงิน เช่น อุตสาหกรรมการธนาคาร) และบ่อยครั้งผ่านการแทรกแซงของรัฐ (การให้กู้ยืมโดยตรงโดยรัฐบาล การให้กู้ยืมโดยตรงจากธนาคารของรัฐหรือการสนับสนุนจากหน่วยงานต่างๆ) ด้านอื่นๆ ที่กำหนดตลาดจำนองเฉพาะอาจเป็นระดับภูมิภาค ประวัติศาสตร์ หรือขับเคลื่อนโดยลักษณะเฉพาะของระบบกฎหมายหรือการเงิน

โดยทั่วไปสินเชื่อจำนองมีโครงสร้างเป็นเงินกู้ระยะยาว โดยมีการชำระเงินเป็นงวดซึ่งคล้ายกับเงินงวดและคำนวณตามมูลค่าเวลาของสูตร เงิน การจัดการขั้นพื้นฐานที่สุดจะต้องมีการชำระเงินรายเดือนคงที่เป็นระยะเวลาสิบถึงสามสิบปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของท้องถิ่น ในช่วงเวลานี้ องค์ประกอบหลักของเงินกู้ (เงินกู้เดิม) จะได้รับการชำระอย่างช้าๆ โดยการตัดจำหน่าย ในทางปฏิบัติ มีหลายรูปแบบที่เป็นไปได้และมีอยู่ทั่วไปทั่วโลกและในแต่ละประเทศ

ผู้ให้กู้จัดหาเงินทุนให้กับทรัพย์สินเพื่อหารายได้ดอกเบี้ยและโดยทั่วไปจะกู้ยืมเงินเหล่านี้ด้วยตนเอง (เช่น โดยการฝากเงินหรือการออกพันธบัตร ) ราคาที่ผู้ให้กู้ยืมเงินจึงส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืม ในหลายประเทศผู้ให้กู้อาจขายเงินกู้จำนองให้กับบุคคลอื่นที่สนใจรับกระแสการชำระเงินสดจากผู้ยืม ซึ่งมักจะอยู่ในรูปแบบของหลักทรัพย์ (โดยการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ )

การให้กู้ยืมเพื่อจำนองจะคำนึงถึงความเสี่ยง (ที่รับรู้) ของสินเชื่อจำนองด้วย นั่นคือโอกาสที่กองทุนจะได้รับการชำระคืน (โดยปกติจะถือว่าเป็นหน้าที่ของความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้กู้) หากไม่ชำระคืนผู้ให้กู้จะสามารถยึดทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้ และความเสี่ยงทางการเงินอัตราดอกเบี้ยและความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นในบางสถานการณ์

การรับประกันสินเชื่อจำนอง

ในระหว่างกระบวนการอนุมัติสินเชื่อจำนอง ผู้จัดการการจัดจำหน่ายสินเชื่อจำนองจะตรวจสอบข้อมูลทางการเงินที่ผู้สมัครให้ไว้เกี่ยวกับรายได้ การจ้างงาน ประวัติเครดิต และมูลค่าของบ้านที่ซื้อผ่านการประเมิน[4]อาจสั่งการประเมินได้ กระบวนการพิจารณารับประกันอาจใช้เวลาสองสามวันถึงสองสามสัปดาห์ บางครั้งกระบวนการพิจารณารับประกันอาจใช้เวลานานจนต้องส่งงบการเงินที่ให้มาอีกครั้งเพื่อให้เป็นปัจจุบัน[5]ขอแนะนำให้รักษาการจ้างงานเดิมไว้ และไม่ใช้หรือเปิดสินเชื่อใหม่ในระหว่างขั้นตอนการรับประกันภัย การเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เกิดขึ้นกับข้อมูลด้านเครดิต การจ้างงาน หรือทางการเงินของผู้สมัครอาจส่งผลให้เงินกู้ถูกปฏิเสธ

ประเภทสินเชื่อจำนอง

มีการจำนองหลายประเภทที่ใช้ทั่วโลก แต่มีปัจจัยหลายประการที่กำหนดลักษณะของการจำนองอย่างกว้างๆ สิ่งเหล่านี้ทั้งหมดอาจอยู่ภายใต้ข้อบังคับท้องถิ่นและข้อกำหนดทางกฎหมาย

  • ดอกเบี้ย: ดอกเบี้ยอาจคงที่ตลอดอายุของเงินกู้หรือตัวแปร และเปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า แน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยอาจสูงหรือต่ำกว่าก็ได้
  • ระยะเวลา: โดยทั่วไปสินเชื่อจำนองจะมีระยะเวลาสูงสุด นั่นคือจำนวนปีที่จะชำระคืนเงินกู้ที่ตัดจำหน่าย สินเชื่อจำนองบางประเภทอาจไม่มีการตัดจำหน่าย หรือกำหนดให้ต้องชำระคืนยอดเงินคงเหลือทั้งหมด ณ วันที่กำหนด หรือแม้แต่การตัดจำหน่ายติดลบ
  • จำนวนเงินและความถี่ในการชำระเงิน: จำนวนเงินที่ชำระต่องวดและความถี่ในการชำระเงิน ในบางกรณีจำนวนเงินที่ชำระต่องวดอาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือผู้กู้อาจมีทางเลือกในการเพิ่มหรือลดจำนวนเงินที่ชำระ
  • การชำระเงินล่วงหน้า: การจำนองบางประเภทอาจจำกัดหรือจำกัดการชำระเงินล่วงหน้าของเงินกู้ทั้งหมดหรือบางส่วน หรือกำหนดให้ต้องชำระค่าปรับให้กับผู้ให้กู้เพื่อการชำระเงินล่วงหน้า

สินเชื่อตัดจำหน่ายขั้นพื้นฐานสองประเภทคือการจำนองอัตราคงที่ (FRM) และการจำนองที่มีอัตราปรับได้ (ARM) (หรือที่เรียกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหรือการจำนองอัตราผันแปร ) ในบางประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา การจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ถือเป็นเรื่องปกติ แต่การจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวถือเป็นเรื่องปกติ การจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่และลอยตัวร่วมกันก็เป็นเรื่องปกติเช่นกัน โดยสินเชื่อจำนองจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง เช่น ในช่วงห้าปีแรก และจะเปลี่ยนแปลงหลังจากสิ้นสุดช่วงระยะเวลานั้น

  • ในการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ อัตราดอกเบี้ยจะยังคงคงที่ตลอดอายุ (หรือระยะเวลา) ของเงินกู้ ในกรณีของโครงการชำระคืนงวด การชำระเงินเป็นงวดจะยังคงเป็นจำนวนเงินเท่าเดิมตลอดเงินกู้ ในกรณีคืนทุนเป็นเส้น การจ่ายเป็นงวดจะค่อยๆ ลดลง
  • ในการจำนองที่มีอัตราปรับได้ โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะคงที่เป็นระยะเวลาหนึ่ง หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นหรือลงเป็นระยะๆ (เช่น รายปีหรือรายเดือน) ตามดัชนีตลาดบางส่วน อัตราที่ปรับได้จะโอนส่วนหนึ่งของความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยจากผู้ให้กู้ไปยังผู้ยืม ดังนั้นจึงมีการใช้กันอย่างแพร่หลายในกรณีที่การจัดหาเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ทำได้ยากหรือมีราคาแพงมาก เนื่องจากความเสี่ยงถูกโอนไปยังผู้กู้ยืมแล้ว อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นอาจเป็นเช่น 0.5% ถึง 2% ต่ำกว่าอัตราคงที่เฉลี่ย 30 ปี ขนาดของส่วนต่างราคาจะสัมพันธ์กับสภาวะตลาดตราสารหนี้ รวมถึงเส้นอัตราผลตอบแทนด้วย

การเรียกเก็บเงินจากผู้กู้ยืมขึ้นอยู่กับความเสี่ยงด้านเครดิตนอกเหนือจากความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย กระบวนการพิจารณาสินเชื่อและการจัดจำหน่ายสินเชื่อเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบคะแนนเครดิต หนี้สินต่อรายได้ เงินดาวน์ สินทรัพย์ และการประเมินมูลค่าทรัพย์สินการจำนองจัมโบ้และสินเชื่อซับไพรม์ไม่ได้รับการสนับสนุนจากการค้ำประกันของรัฐบาล และต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น นวัตกรรมอื่นๆ ที่อธิบายไว้ด้านล่างอาจส่งผลต่ออัตราเช่นกัน

สินเชื่อเพื่อมูลค่าและการชำระเงินดาวน์

เมื่อทำการกู้ยืมจำนองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้มักกำหนดให้ผู้ยืมชำระเงินดาวน์ นั่นคือร่วมสมทบทุนส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน เงินดาวน์นี้อาจแสดงเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าทรัพย์สิน (ดูคำจำกัดความของคำนี้ด้านล่าง) อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (หรือ LTV) คือขนาดของเงินกู้เทียบกับมูลค่าของทรัพย์สิน ดังนั้นสินเชื่อจำนองที่ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ 20% จึงมีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า 80% สำหรับการกู้ยืมที่ทำกับทรัพย์สินที่ผู้ยืมเป็นเจ้าของอยู่แล้ว อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าจะถูกคำนวณเทียบกับมูลค่าโดยประมาณของทรัพย์สิน

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าถือเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญของความเสี่ยงของสินเชื่อจำนอง: ยิ่ง LTV สูงเท่าใด ความเสี่ยงที่มูลค่าของทรัพย์สิน (ในกรณียึดสังหาริมทรัพย์) ก็จะยิ่งไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมเงินต้นที่เหลือของเงินกู้ก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น .

มูลค่า: ประเมิน ประมาณการ และตามจริง

เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินเป็นปัจจัยสำคัญในการทำความเข้าใจความเสี่ยงของเงินกู้ การกำหนดมูลค่าจึงเป็นปัจจัยสำคัญในการให้กู้ยืมจำนอง ค่าอาจถูกกำหนดได้หลายวิธี แต่ค่าที่พบบ่อยที่สุดคือ:

  1. มูลค่าจริงหรือมูลค่าการทำธุรกรรม: โดยปกติจะถือเป็นราคาซื้อทรัพย์สิน หากทรัพย์สินไม่ได้ถูกซื้อในขณะที่ยืม ข้อมูลนี้อาจไม่สามารถใช้ได้
  2. ราคาประเมินหรือสำรวจ: ในเขตอำนาจศาลส่วนใหญ่ การประเมินมูลค่าบางรูปแบบโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตถือเป็นเรื่องปกติ มักจะมีข้อกำหนดสำหรับผู้ให้กู้ต้องได้รับการประเมินอย่างเป็นทางการ
  3. มูลค่าโดยประมาณ: ผู้ให้กู้หรือฝ่ายอื่นๆ อาจใช้การประมาณการภายในของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตอำนาจศาลที่ไม่มีขั้นตอนการประเมินอย่างเป็นทางการ แต่ในสถานการณ์อื่นๆ ด้วย

อัตราส่วนการชำระเงินและหนี้สิน

ในประเทศส่วนใหญ่ อาจมีการใช้มาตรการมาตรฐานด้านความน่าเชื่อถือทางเครดิตหลายประการไม่มากก็น้อย มาตรการทั่วไป ได้แก่ การชำระเป็นรายได้ (การชำระเงินจำนองเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมหรือรายได้สุทธิ) หนี้ต่อรายได้ (การชำระหนี้ทั้งหมดรวมถึงการชำระหนี้จำนองเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้) และมาตรการมูลค่าสุทธิต่างๆ ในหลายประเทศคะแนนเครดิตถูกนำมาใช้แทนหรือเพื่อเสริมมาตรการเหล่านี้ นอกจากนี้ จะมีข้อกำหนดสำหรับเอกสารประกอบความน่าเชื่อถือทางเครดิต เช่น การคืนภาษีเงินได้ ต้นขั้วการจ่ายเงิน ฯลฯ ข้อมูลเฉพาะจะแตกต่างกันไปในแต่ละสถานที่ โดยทั่วไปสิทธิประโยชน์ทางภาษีเงินได้สามารถนำไปใช้ในรูปแบบของการขอคืนภาษีหรือแผนการลดหย่อนภาษี ประการแรกหมายความว่าภาษีเงินได้ที่จ่ายโดยผู้เสียภาษีแต่ละรายจะได้รับคืนตามขอบเขตของดอกเบี้ยสินเชื่อจำนองที่ใช้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย การลดหย่อนภาษีเงินได้หมายถึงการลดภาระภาษีตามขอบเขตของอัตราดอกเบี้ยที่จ่ายสำหรับสินเชื่อจำนอง

ผู้ให้กู้บางรายอาจต้องการให้ผู้กู้ยืมที่มีศักยภาพมี "สินทรัพย์สำรอง" เป็นเวลาหนึ่งเดือนหรือมากกว่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้กู้อาจต้องแสดงความพร้อมของทรัพย์สินเพียงพอที่จะชำระค่าที่อยู่อาศัย (รวมถึงการจำนอง ภาษี ฯลฯ) เป็นระยะเวลาหนึ่งในกรณีที่ตกงานหรือสูญเสียรายได้อื่น ๆ

หลายประเทศมีข้อกำหนดที่ต่ำกว่าสำหรับผู้กู้ยืมบางราย หรือมีมาตรฐานการให้กู้ยืม "no-doc" / "low-doc" ที่อาจยอมรับได้ภายใต้สถานการณ์บางอย่าง

การจำนองมาตรฐานหรือสอดคล้อง

หลายประเทศมีแนวคิดเกี่ยวกับการจำนองที่เป็นมาตรฐานหรือสอดคล้องที่กำหนดระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้ ซึ่งอาจเป็นทางการหรือไม่เป็นทางการ และอาจได้รับการเสริมด้วยกฎหมาย การแทรกแซงของรัฐบาล หรือแนวปฏิบัติทางการตลาด ตัวอย่างเช่น การจำนองมาตรฐานอาจถือเป็นการจำนองที่มี LTV ไม่เกิน 70–80% และไม่เกินหนึ่งในสามของรายได้รวมที่จะเป็นหนี้จำนอง

การจำนองมาตรฐานหรือการจำนองที่สอดคล้องเป็นแนวคิดสำคัญที่มักกำหนดว่าการจำนองนั้นสามารถขายหรือแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ได้ง่ายหรือไม่ หรือหากไม่ได้มาตรฐานอาจส่งผลกระทบต่อราคาที่อาจขายได้ ในสหรัฐอเมริกา การจำนองที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์คือการดำเนินการที่เป็นไปตามกฎและขั้นตอนที่กำหนดไว้ของหน่วยงานหลักสองแห่งที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมถึงข้อกำหนดทางกฎหมายบางประการ) ในทางตรงกันข้าม ผู้ให้กู้ที่ตัดสินใจที่จะให้สินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดกำลังใช้การยอมรับความเสี่ยงที่สูงขึ้น และทำเช่นนั้นโดยรู้ว่าพวกเขาเผชิญกับความท้าทายมากขึ้นในการขายเงินกู้ หลายประเทศมีแนวคิดหรือหน่วยงานที่คล้ายกันซึ่งกำหนดว่าการจำนอง "มาตรฐาน" คืออะไร ผู้ให้กู้ที่ได้รับการควบคุม (เช่น ธนาคาร) อาจอยู่ภายใต้ข้อจำกัดหรือการถ่วงน้ำหนักที่มีความเสี่ยงสูงกว่าสำหรับการจำนองที่ไม่ได้มาตรฐาน ตัวอย่างเช่น ธนาคารและนายหน้าจำนองในแคนาดาต้องเผชิญกับข้อจำกัดในการให้กู้ยืมมากกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยทั่วไปจำเป็นต้องมีการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยนอกเหนือจากระดับนี้[6]

การจำนองสกุลเงินต่างประเทศ

ในบางประเทศที่สกุลเงินมีแนวโน้มอ่อนค่าลงการจำนองในสกุลเงินต่างประเทศเป็นเรื่องปกติ ทำให้ผู้ให้กู้สามารถกู้ยืมในสกุลเงินต่างประเทศที่มั่นคง ในขณะที่ผู้ยืมต้องรับความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่สกุลเงินจะอ่อนค่าลง และพวกเขาจึงต้องแปลงจำนวนเงินที่สูงขึ้นของ สกุลเงินในประเทศเพื่อชำระคืนเงินกู้

ชำระคืนจำนอง

สินเชื่อจำนอง. การชำระเงินทั้งหมด = เงินต้นเงินกู้ + ค่าใช้จ่าย (ภาษีและค่าธรรมเนียม) + ดอกเบี้ยทั้งหมด อัตราดอกเบี้ยคงที่และระยะเวลากู้ยืม

นอกเหนือจากวิธีมาตรฐานสองวิธีในการกำหนดต้นทุนของสินเชื่อจำนอง (คงที่ที่อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้สำหรับระยะเวลาหรือตัวแปรที่สัมพันธ์กับอัตราดอกเบี้ยในตลาด) ยังมีรูปแบบต่างๆ ในวิธีการชำระต้นทุนนั้น และวิธีการกู้ยืมนั้นเอง ได้รับการชำระคืน การชำระคืนขึ้นอยู่กับท้องที่ กฎหมายภาษี และวัฒนธรรมที่แพร่หลาย นอกจากนี้ยังมีโครงสร้างการชำระคืนจำนองที่หลากหลายเพื่อให้เหมาะกับผู้กู้ประเภทต่างๆ

เงินต้นและดอกเบี้ย

วิธีที่พบบ่อยที่สุดในการชำระคืนเงินกู้จำนองที่มีหลักประกันคือการชำระเงินเป็นประจำทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปเรียกว่าการตัดจำหน่าย (ตนเอง) ในสหรัฐอเมริกา และเป็นการชำระคืนจำนองในสหราชอาณาจักร การจำนองเป็นรูปแบบหนึ่งของเงินงวด (จากมุมมองของผู้ให้กู้) และการคำนวณการชำระเงินเป็นงวดจะขึ้นอยู่กับ มูลค่าเวลาของ สูตรเงินรายละเอียดบางอย่างอาจเฉพาะเจาะจงสำหรับสถานที่ที่แตกต่างกัน เช่น ดอกเบี้ยอาจคำนวณตามปีที่มี 360 วัน เป็นต้น ดอกเบี้ยอาจทบต้นเป็นรายวัน รายปี หรือรายครึ่งปีอาจมีการลงโทษการชำระล่วงหน้าและปัจจัยอื่นๆ อาจมีข้อจำกัดทางกฎหมายในบางเรื่อง และกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคอาจระบุหรือห้ามการปฏิบัติบางอย่าง

ขึ้นอยู่กับขนาดของเงินกู้และแนวปฏิบัติที่มีอยู่ในประเทศ ระยะเวลาอาจสั้น (10 ปี) หรือยาว (50 ปีขึ้นไป) ในสหราชอาณาจักรและสหรัฐอเมริกา ระยะเวลาสูงสุดตามปกติคือ 25 ถึง 30 ปี (แม้ว่าระยะเวลาที่สั้นกว่า เช่น สินเชื่อจำนอง 15 ปี ถือเป็นเรื่องปกติ) การชำระค่าจำนองซึ่งโดยปกติจะชำระเป็นรายเดือนประกอบด้วยการชำระคืนเงินต้นและองค์ประกอบดอกเบี้ย จำนวนเงินที่ชำระเป็นเงินต้นในการชำระเงินแต่ละครั้งจะแตกต่างกันไปตลอดระยะเวลาการจำนอง ในช่วงปีแรกๆ การชำระคืนส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย เมื่อสิ้นสุดการจำนอง การชำระเงินส่วนใหญ่จะเป็นเงินต้น ด้วยวิธีนี้ จำนวนเงินที่ชำระที่กำหนดไว้ตั้งแต่เริ่มแรกจะถูกคำนวณเพื่อให้แน่ใจว่ามีการชำระคืนเงินกู้ตามวันที่ระบุในอนาคต สิ่งนี้ทำให้ผู้กู้มั่นใจได้ว่าการรักษาการชำระคืนเงินกู้จะถูกหักล้างในวันที่กำหนดหากอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลง ผู้ให้กู้บางรายและบุคคลที่สามเสนอ โปรแกรมการชำระเงิน จำนองรายปักษ์ซึ่งออกแบบมาเพื่อเร่งการชำระคืนเงินกู้ ในทำนองเดียวกัน การจำนองสามารถสิ้นสุดได้ก่อนสิ้นสุดตามกำหนดโดยการจ่ายเงินส่วนที่เหลือบางส่วนหรือทั้งหมดก่อนกำหนด เรียกว่าการลดจำนวน[7]

โดยทั่วไป ตารางการตัดจำหน่ายจะดำเนินการโดยนำเงินต้นที่เหลืออยู่ ณ สิ้นเดือน คูณด้วยอัตรารายเดือนแล้วลบการชำระเงินรายเดือน โดยทั่วไปจะถูกสร้างขึ้นโดยเครื่องคำนวณค่าตัดจำหน่ายโดยใช้สูตรต่อไปนี้ :

ที่ไหน:

คือการชำระค่าตัดจำหน่ายเป็นงวด
คือจำนวนเงินต้นที่ยืมมา
คืออัตราดอกเบี้ยที่แสดงเป็นเศษส่วน สำหรับการชำระรายเดือนให้ใช้ ( อัตรารายปี )/12
คือจำนวนการชำระเงิน สำหรับการผ่อนชำระรายเดือนเกิน 30 ปี 12 เดือน x 30 ปี = 360 งวด

ดอกเบี้ยเท่านั้น

ทางเลือกหลักในการจำนองเงินต้นและดอกเบี้ยคือการจำนองแบบมีดอกเบี้ยเท่านั้นโดยที่ไม่มีการชำระคืนเงินต้นตลอดระยะเวลา การจำนองประเภทนี้เป็นเรื่องปกติในสหราชอาณาจักร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับแผนการลงทุนปกติ ด้วยข้อตกลงนี้จะมีการบริจาคอย่างสม่ำเสมอให้กับแผนการลงทุนแยกต่างหากซึ่งออกแบบมาเพื่อสะสมเงินก้อนเพื่อชำระคืนจำนองเมื่อครบกำหนด การจัดการประเภทนี้เรียกว่าการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากการลงทุนหรือมักเกี่ยวข้องกับประเภทของแผนที่ใช้: การจำนอง แบบเอ็นดาวเม้นท์หากมีการใช้นโยบายการเอ็นดาวเม้นท์ เช่นเดียวกับ การจำนอง แผนหุ้นส่วนบุคคล (PEP) การจำนองบัญชีออมทรัพย์ส่วนบุคคล (ISA) หรือเงินบำนาญ จำนอง . ในอดีต การจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากการลงทุนให้ข้อได้เปรียบทางภาษีหลายประการมากกว่าการจำนองการชำระคืน แม้ว่าจะไม่เป็นเช่นนั้นในสหราชอาณาจักรอีกต่อไปก็ตาม การจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากการลงทุนนั้นมีความเสี่ยงสูงกว่าเนื่องจากขึ้นอยู่กับการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนเพียงพอในการชำระหนี้

จนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้[ เมื่อไหร่? ]ไม่ใช่เรื่องแปลกที่การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้นที่จะจัดการโดยไม่มีเครื่องมือในการชำระคืน โดยผู้กู้พนันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเพียงพอสำหรับการชำระคืนเงินกู้โดยการซื้อขายหุ้นเมื่อเกษียณอายุ (หรือเมื่อค่าเช่าทรัพย์สินและอัตราเงินเฟ้อรวมกัน เกินอัตราดอกเบี้ย) [ ต้องการอ้างอิง ]

จำนองเฉพาะดอกเบี้ยตลอดชีพ

แนวทาง ล่าสุดของหน่วยงานบริการทางการเงินสำหรับผู้ให้กู้ในสหราชอาณาจักรเกี่ยวกับการจำนองเฉพาะดอกเบี้ยได้ทำให้เกณฑ์การให้กู้ยืมใหม่บนพื้นฐานเฉพาะดอกเบี้ยเข้มงวดขึ้น ปัญหาสำหรับหลายๆ คนคือความจริงที่ว่าไม่มีการใช้ยานพาหนะในการชำระคืน หรือตัวยานพาหนะเอง (เช่น นโยบายกองทุนการกุศล/ISA) ทำงานได้ไม่ดี ดังนั้นจึงมีเงินทุนไม่เพียงพอที่จะชำระยอดคงเหลือเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา

ก้าวไปข้างหน้า FSA ภายใต้การทบทวนตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MMR) ระบุว่าจะต้องมีเกณฑ์ที่เข้มงวดเกี่ยวกับยานพาหนะในการชำระคืนที่ใช้ ด้วยเหตุนี้ผู้ให้กู้ทั่วประเทศและผู้ให้กู้รายอื่น ๆ จึงได้ดึงออกจากตลาดที่มีดอกเบี้ยเท่านั้น

การฟื้นตัวของตลาดตราสารทุนได้รับการริเริ่มของการจำนองตลอดอายุที่มีดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว ในกรณีที่การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยมีระยะเวลาคงที่ การจำนองตลอดอายุที่มีดอกเบี้ยอย่างเดียวจะดำเนินต่อไปตลอดชีวิตที่เหลือของผู้จำนอง แผนการเหล่านี้ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นที่สนใจของผู้ที่ไม่ชอบผลกระทบแบบสะสม (การทบต้น) ของผลประโยชน์จากแผนการปล่อยหุ้น แบบดั้งเดิม พวกเขายังได้รับการพิสูจน์แล้วว่าเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่มีสินเชื่อจำนองเฉพาะดอกเบี้ยโดยไม่มียานพาหนะในการชำระคืน และตอนนี้จำเป็นต้องชำระคืนเงินกู้ ขณะนี้คนเหล่านี้สามารถจำนองจำนองตลอดชีพที่มีดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวได้อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาความต่อเนื่อง

ปัจจุบันผู้ให้กู้สองรายเสนอแผนการจำนองตลอดชีพแบบดอกเบี้ยอย่างเดียว ได้แก่ Stonehaven และ more2life พวกเขาทำงานโดยมีตัวเลือกในการจ่ายดอกเบี้ยเป็นรายเดือน การจ่ายดอกเบี้ยหมายความว่ายอดคงเหลือจะคงอยู่ตลอดชีวิต ตลาดนี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้เกษียณอายุจำนวนมากขึ้นต้องการเงินทุนในการเกษียณอายุ

จำนองย้อนกลับ

สำหรับผู้กู้ยืมที่มีอายุมากกว่า (โดยทั่วไปในการเกษียณอายุ) อาจเป็นไปได้ที่จะจัดให้มีการจำนองโดยที่ไม่มีการชำระคืนเงินต้นหรือดอกเบี้ย ดอกเบี้ยจะถูกทบกับเงินต้น ทำให้หนี้เพิ่มขึ้นทุกปี

การเตรียมการเหล่านี้เรียกอีกอย่างหนึ่งว่าการจำนองแบบย้อนกลับการจำนองตลอดชีพหรือการจำนองเพื่อการปล่อยสินเชื่อ (หมายถึงส่วนของบ้าน ) ขึ้นอยู่กับแต่ละประเทศ โดยปกติแล้วเงินกู้ยืมจะไม่ได้รับการชำระคืนจนกว่าผู้กู้จะเสียชีวิต ดังนั้นจึงมีการจำกัดอายุ

รัฐบาลสหรัฐฯ รับประกันการจำนองย้อนกลับผ่าน โครงการFederal Housing Administrationผ่านโครงการที่เรียกว่า HECM (Home Equity Conversion Mortgage) แตกต่างจากการจำนองมาตรฐาน (ซึ่งโดยปกติแล้ววงเงินกู้ทั้งหมดจะถูกเบิกจ่าย ณ เวลาที่ปิดเงินกู้) โปรแกรม HECM ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถรับเงินได้หลายวิธี: เป็นการชำระก้อนครั้งเดียว; เป็นการผ่อนชำระรายเดือนต่อเนื่องไปจนกว่าผู้กู้จะตายหรือย้ายออกจากบ้านถาวร เป็นการชำระเงินรายเดือนตามระยะเวลาที่กำหนด หรือเป็นวงเงินสินเชื่อ[8]

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดดูการเปิดเผยส่วนทุน

ดอกเบี้ยและเงินต้นบางส่วน

ในสหรัฐอเมริกา การตัดจำหน่ายบางส่วนหรือเงินกู้แบบบอลลูนเป็นจำนวนเงินที่ต้องจ่ายรายเดือนที่ครบกำหนดชำระจะถูกคำนวณ (ตัดจำหน่าย) ในช่วงเวลาหนึ่ง แต่ยอดคงค้างของเงินต้นจะครบกำหนด ณ จุดใดจุดหนึ่งสั้นของระยะเวลานั้น ในสหราชอาณาจักร การจำนองการชำระคืนบางส่วนเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่การจำนองเดิมได้รับการสนับสนุนจากการลงทุน

รูปแบบต่างๆ

สินเชื่อจำนองแบบชำระเงินตามขั้นตอนมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป และเหมาะสำหรับผู้กู้ยืมรายย่อยที่คาดหวังว่าค่าจ้างจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปการจำนองการชำระเงินแบบบอลลูนมีการตัดจำหน่ายเพียงบางส่วนเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าจำนวนเงินที่ต้องชำระรายเดือนจะถูกคำนวณ (ตัดจำหน่าย) ในช่วงเวลาหนึ่ง แต่ยอดเงินต้นคงค้างจะครบกำหนด ณ จุดใดจุดหนึ่งสั้นของระยะเวลานั้น และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการชำระเงินแบบบอลลูนครบกำหนดแล้ว เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงเมื่อเทียบกับอัตราเงินกู้ของผู้ขายที่มีอยู่ ผู้ซื้อสามารถพิจารณารับภาระจำนองของผู้ขายได้[9]การจำนองแบบครบวงจรเป็นรูปแบบหนึ่งของการจัดหาเงินทุนของผู้ขายที่สามารถทำให้ผู้ขายขายทรัพย์สินได้ง่ายขึ้น การ จำนองรายปักษ์มีการชำระเงินทุกสองสัปดาห์แทนที่จะเป็นรายเดือน

สินเชื่องบประมาณรวมถึงภาษีและการประกันภัยในการชำระเงินจำนอง[10] สินเชื่อแพ็คเกจเพิ่มต้นทุนการตกแต่งและทรัพย์สินส่วนบุคคลอื่น ๆ ให้กับการจำนอง การจำนองการ ซื้อดาวน์ช่วยให้ผู้ขายหรือผู้ให้กู้ชำระเงินบางอย่างที่คล้ายกับคะแนนเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยและส่งเสริมผู้ซื้อเจ้าของบ้านยังสามารถกู้ยืม เงินเพื่อซื้อ หุ้นซึ่งพวกเขาจะได้รับเงินสดเพื่อใช้เป็นหนี้จำนองบ้านของตนการจำนองที่แข็งค่าร่วมกันเป็นรูปแบบหนึ่งของ การ ปล่อยหุ้นในสหรัฐอเมริกา ชาวต่างชาติเนื่องจากสถานการณ์เฉพาะของพวกเขาต้องเผชิญกับเงื่อนไข การจำนองของชาวต่างชาติ

การจำนองที่ยืดหยุ่นช่วยให้ผู้ยืมมีอิสระมากขึ้นในการข้ามการชำระเงินหรือชำระเงินล่วงหน้าการจำนองชดเชยอนุญาตให้นับเงินฝากกับสินเชื่อจำนอง ในสหราชอาณาจักรยังมีการจำนองแบบบริจาคโดยผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยในขณะที่ชำระเงินต้นด้วยกรมธรรม์ประกันชีวิต

การจำนองเชิงพาณิชย์มักจะมีอัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยง และสัญญาที่แตกต่างจากสินเชื่อส่วนบุคคลการจำนองแบบมีส่วนร่วมช่วยให้นักลงทุนหลายรายสามารถแบ่งปันเงินกู้ได้ ผู้รับเหมาก่อสร้างอาจกู้ยืมเงินที่ครอบคลุมทรัพย์สินหลายรายการในคราวเดียวเงินกู้ Bridgeอาจใช้เป็นเงินทุนชั่วคราวเพื่อรอการกู้ยืมระยะยาวสินเชื่อเงินยากจัดหาเงินทุนเพื่อแลกกับการจำนองหลักประกันอสังหาริมทรัพย์

การยึดสังหาริมทรัพย์และการกู้ยืมแบบไม่ขอความช่วยเหลือ

ในเขตอำนาจศาลส่วนใหญ่ ผู้ให้กู้อาจยึดทรัพย์สินที่จำนองหากมีเงื่อนไขบางประการเกิดขึ้น โดยหลักแล้วคือการไม่ชำระเงินกู้ยืมจำนอง ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดทางกฎหมายในท้องถิ่น ทรัพย์สินอาจถูกขายได้ จำนวนเงินใดๆ ที่ได้รับจากการขาย (สุทธิจากต้นทุน) จะถูกนำไปใช้กับหนี้เดิม ในเขตอำนาจศาลบางแห่ง สินเชื่อจำนองเป็น สินเชื่อ ที่ไม่มีการขอความช่วยเหลือ : หากเงินทุนที่ได้รับคืนจากการขายทรัพย์สินที่จำนองไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมหนี้คงค้าง ผู้ให้กู้อาจไม่สามารถขอความช่วยเหลือจากผู้กู้หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์ได้ ในเขตอำนาจศาลอื่น ผู้ยืมยังคงต้องรับผิดชอบต่อหนี้ที่เหลืออยู่

ในเขตอำนาจศาลแทบทุกแห่ง มีการใช้ขั้นตอนเฉพาะสำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายทรัพย์สินจำนอง และอาจได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดโดยรัฐบาลที่เกี่ยวข้อง มีการยึดสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดหรือโดยการพิจารณาคดีและการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ตุลาการหรือที่เรียกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ ในเขตอำนาจศาลบางแห่ง การยึดสังหาริมทรัพย์และการขายอาจเกิดขึ้นได้ค่อนข้างรวดเร็ว ในขณะที่เขตอำนาจอื่นๆ การยึดสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลาหลายเดือนหรือหลายปี ในหลายประเทศ ความสามารถของผู้ให้กู้ในการยึดสังหาริมทรัพย์นั้นมีจำกัดอย่างมาก และการพัฒนาตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ช้าลงอย่างเห็นได้ชัด

ความแตกต่างระดับชาติ

การศึกษาที่ออกโดยคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจแห่งสหประชาชาติสำหรับยุโรปเปรียบเทียบระบบการจำนองของเยอรมนี สหรัฐอเมริกา และเดนมาร์กBausparkassenของเยอรมนี(สมาคมการออมและสินเชื่อ) รายงานอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดที่ประมาณร้อยละ 6 ต่อปีในช่วง 40 ปีที่ผ่านมา (ณ ปี 2547) Bausparkassenไม่เหมือนกับธนาคารที่ให้สินเชื่อจำนอง นอกจากนี้ ยังเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการและค่าบริการ (ประมาณร้อยละ 1.5 ของวงเงินกู้) อย่างไรก็ตาม ในสหรัฐอเมริกา อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มต้นในช่วงสิบและยี่สิบในทศวรรษปี 1980 และ (ณ ปี 2004) สูงถึงประมาณร้อยละ 6 ต่อปี อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการกู้ยืมขั้นต้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดอย่างมาก และคิดเป็นร้อยละ 10.46 ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ในเดนมาร์ก เช่นเดียวกับตลาดจำนองของสหรัฐอเมริกา อัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือร้อยละ 6 ต่อปี ค่าธรรมเนียมความเสี่ยงและการจัดการคิดเป็นร้อยละ 0.5 ของหนี้คงค้าง นอกจากนี้ จะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการได้มาซึ่งจำนวนหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของเงินต้น[12]

สหรัฐ

อุตสาหกรรมการจำนองของสหรัฐอเมริกาเป็นภาคการเงินที่สำคัญ รัฐบาลกลางได้สร้างโครงการหลายโครงการหรือหน่วยงานที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อส่งเสริมการให้กู้ยืมจำนอง การก่อสร้าง และส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้านโปรแกรมเหล่านี้รวมถึงGovernment National Mortgage Association (รู้จักกันในชื่อ Ginnie Mae), Federal National Mortgage Association (รู้จักกันในชื่อ Fannie Mae) และFederal Home Loan Mortgage Corporation (รู้จักกันในชื่อ Freddie Mac)

ภาคการจำนองของสหรัฐฯ เป็นศูนย์กลางของวิกฤตการณ์ทางการเงินครั้งใหญ่ในช่วงศตวรรษที่ผ่านมา แนวทางปฏิบัติในการให้กู้ยืมที่ไม่ดีส่งผลให้เกิดวิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติในช่วงทศวรรษปี 1930วิกฤตการออมและสินเชื่อในช่วงทศวรรษ 1980 และ 1990 และวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ในปี 2550 ซึ่งนำไปสู่วิกฤตการยึดสังหาริมทรัพย์ในปี 2553

ในสหรัฐอเมริกา สินเชื่อจำนองเกี่ยวข้องกับเอกสารสองฉบับที่แยกจากกัน: ตั๋วจำนอง ( ตั๋วสัญญาใช้เงิน ) และดอกเบี้ยหลักประกันที่เห็นได้จากเอกสาร "จำนอง" โดยทั่วไปทั้งสองจะได้รับมอบหมายร่วมกัน แต่ถ้าพวกเขาถูกแบ่งตามประเพณีผู้ถือธนบัตรและไม่ใช่ผู้จำนองก็มีสิทธิที่จะยึดสังหาริมทรัพย์ได้[13]ตัวอย่างเช่นFannie Maeประกาศใช้สัญญาแบบฟอร์มมาตรฐาน Multistate Fixed-Rate Note 3200 [14]และยังแยก แบบฟอร์มการจำนอง ตราสารความปลอดภัยซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละรัฐ[15]

แคนาดา

ในแคนาดา บริษัทCanada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) เป็นหน่วยงานการเคหะแห่งชาติของประเทศ ซึ่งให้บริการประกันสินเชื่อจำนอง หลักทรัพย์ค้ำประกัน นโยบายและโครงการด้านที่อยู่อาศัย และการวิจัยด้านที่อยู่อาศัยแก่ชาวแคนาดา มันถูกสร้างขึ้นโดยรัฐบาลกลางในปี พ.ศ. 2489 เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลน ที่อยู่อาศัยของประเทศหลังสงคราม และเพื่อช่วยให้ชาวแคนาดาบรรลุเป้าหมายการเป็นเจ้าของบ้าน

การจำนองที่พบมากที่สุดในแคนาดาคือการจำนองแบบเปิดที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นเวลา 5 ปี ซึ่งต่างจากสหรัฐอเมริกาซึ่งประเภทที่พบบ่อยที่สุดคือการจำนองแบบเปิดที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีตลอดช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงิน และภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ตามมา ตลาดจำนองของแคนาดายังคงทำงานได้ดี ส่วนหนึ่งเนื่องมาจากกรอบนโยบายของตลาดสินเชื่อที่อยู่ อาศัยซึ่งรวมถึงระบบการกำกับดูแลและการกำกับดูแลที่มีประสิทธิภาพซึ่งใช้กับผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่เกิดวิกฤติ สภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่เกิดขึ้นได้ส่งผลให้หนี้จำนองในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ[18]

ในเดือนเมษายน 2014 สำนักงานผู้อำนวยการสถาบันการเงิน (OSFI) ได้เผยแพร่แนวปฏิบัติสำหรับผู้ให้บริการประกันภัยจำนองที่มุ่งยกระดับมาตรฐานเกี่ยวกับการจัดจำหน่ายและการบริหารความเสี่ยงให้เข้มงวดยิ่งขึ้น ในแถลงการณ์ OSFI ระบุว่าแนวปฏิบัติดังกล่าวจะ "ให้ความกระจ่างเกี่ยวกับแนวปฏิบัติที่ดีที่สุดในส่วนที่เกี่ยวกับการรับประกันภัยที่อยู่อาศัย ซึ่งมีส่วนช่วยให้ระบบการเงินมีเสถียรภาพ" สิ่งนี้เกิดขึ้นหลังจากหลายปีของการตรวจสอบของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับ CMHC โดยอดีตรัฐมนตรีกระทรวงการคลังJim Flahertyรำพึงต่อสาธารณะย้อนกลับไปถึงปี 2012 เกี่ยวกับการแปรรูปบริษัท Crown [19]

ในความพยายามที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในแคนาดา ออตตาวาได้เปิดตัวการทดสอบความเครียดในการจำนองซึ่งมีผลในวันที่ 17 ตุลาคม 2016 [20]ภายใต้การทดสอบความเครียด ผู้ซื้อบ้านทุกคนที่ต้องการรับสินเชื่อจำนองจากผู้ให้กู้ที่ได้รับการควบคุมจากรัฐบาลกลางควรผ่านการทดสอบ โดยพิจารณาความสามารถในการจ่ายของผู้ยืมตามอัตราที่ไม่ต่ำกว่าอัตราความเครียดที่กำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศแคนาดา สำหรับการจำนองที่มีอัตราส่วนสูง (เงินกู้ต่อมูลค่ามากกว่า 80%) ซึ่งได้รับการประกันโดยCanada Mortgage and Housing Corporationอัตราจะเป็นอัตราสูงสุดของอัตราการทดสอบความเครียดและอัตราเป้าหมายปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม สำหรับการจำนองที่ไม่มีประกัน อัตราจะเป็นอัตราสูงสุดของอัตราการทดสอบความเครียดและอัตราดอกเบี้ยเป้าหมายบวก 2% การ ทดสอบความเครียดนี้ได้ลดจำนวนเงินที่ได้รับอนุมัติจำนองสูงสุดสำหรับผู้กู้ทั้งหมดในแคนาดา

อัตราการทดสอบความเครียดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงจุดสูงสุดที่ 5.34% ในเดือนพฤษภาคม 2018 และไม่มีการเปลี่ยนแปลงจนถึงเดือนกรกฎาคม 2019 ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบสามปีลดลงเหลือ 5.19% [22]การตัดสินใจนี้อาจสะท้อนถึงการผลักดันกลับจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์[23]เช่นเดียวกับการเปิดตัวโครงการจูงใจผู้ซื้อบ้านหลังแรก (FTHBI)โดยรัฐบาลแคนาดาในงบประมาณของรัฐบาลกลางแคนาดาปี 2019 เนื่องจากการวิพากษ์วิจารณ์จากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์Bill Morneau รัฐมนตรีกระทรวงการคลังของแคนาดา จึงสั่งให้ทบทวนและพิจารณาการเปลี่ยนแปลงการทดสอบความเครียดด้านการจำนองในเดือนธันวาคม 2019 [24]

ประเทศอังกฤษ

อุตสาหกรรมการจำนองของสหราชอาณาจักรเดิมถูกครอบงำโดยสมาคมการก่อสร้างแต่ตั้งแต่ทศวรรษ 1970 ส่วนแบ่งของตลาดสินเชื่อจำนองใหม่ที่ถือครองโดยสมาคมการก่อสร้างได้ลดลงอย่างมาก ระหว่างปี พ.ศ. 2520 ถึง พ.ศ. 2530 ส่วนแบ่งลดลงจาก 96% เป็น 66% ในขณะที่ธนาคารและสถาบันอื่น ๆ เพิ่มขึ้นจาก 3% เป็น 36% ขณะนี้มีองค์กรทางการเงินที่สำคัญมากกว่า 200 แห่งที่จัดหาสินเชื่อจำนองให้กับผู้ซื้อบ้านในสหราชอาณาจักร ผู้ให้กู้รายใหญ่ ได้แก่ สมาคมก่อสร้าง ธนาคาร บริษัทจำนองเฉพาะทาง บริษัทประกันภัย และกองทุนบำเหน็จบำนาญ

ในสหราชอาณาจักรการจำนองอัตราผันแปรเป็นเรื่องปกติมากกว่าในสหรัฐอเมริกา[25] [26]ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการจัดหาเงินทุนสินเชื่อจำนองอาศัย สินทรัพย์ แปลง หลักทรัพย์ที่เป็นตราสารหนี้ (เช่นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ) น้อยกว่าในสหรัฐอเมริกา เดนมาร์ก และเยอรมนี และอาศัยเงินฝาก ออมทรัพย์รายย่อย เช่นออสเตรเลียและสเปน มากกว่า . [25] [26]ดังนั้น ผู้ให้กู้จึงชอบการจำนองที่มีอัตราผันแปรมากกว่าอัตราคงที่ และการจำนองที่มีอัตราคงที่ตลอดระยะเวลาโดยทั่วไปจะไม่สามารถใช้ได้ อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การกำหนดอัตราการจำนองในช่วงเวลาสั้น ๆ ได้กลายเป็นที่นิยม และระยะเวลาสองสาม ห้าปีแรก และในบางครั้ง สิบปีของการจำนองสามารถแก้ไขได้[27]ตั้งแต่ปี 2550 ถึงต้นปี 2556 ระหว่าง 50% ถึง 83% ของการจำนองใหม่มีระยะเวลาเริ่มต้นที่กำหนดไว้ในลักษณะนี้[28]

อัตราการเป็นเจ้าของบ้านเทียบได้กับสหรัฐอเมริกา แต่อัตราการผิดนัดชำระโดยรวมจะต่ำกว่า[25] การลงโทษการชำระล่วงหน้าในช่วงระยะเวลาอัตราคงที่เป็นเรื่องปกติ ในขณะที่สหรัฐอเมริกาไม่สนับสนุนการใช้[25]เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในยุโรปและประเทศอื่นๆ ในโลก แต่ไม่เหมือนกับประเทศส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา สินเชื่อเพื่อจำนองมักจะไม่ใช่หนี้ที่ไม่ต้องใช้สิทธิไล่เบี้ยซึ่งหมายความว่าลูกหนี้จะต้องรับผิดชอบต่อการขาดดุลของเงินกู้ใดๆ หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์[25] [29]

แง่มุมที่ต้องเผชิญกับลูกค้าในภาคการจำนองที่อยู่อาศัยได้รับการควบคุมโดยFinancial Conduct Authority (FCA) และความน่าจะเป็นทางการเงินของผู้ให้กู้ได้รับการดูแลโดยหน่วยงานกำกับดูแลที่แยกต่างหากPrudential Regulation Authority (PRA) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของBank of England FCA และ PRA ก่อตั้งขึ้นในปี 2556 โดยมีเป้าหมายเพื่อตอบสนองต่อคำวิพากษ์วิจารณ์เกี่ยวกับความล้มเหลวด้านกฎระเบียบที่เน้นโดยวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2550-2551และผลที่ตามมา[30] [31] [32]

ทวีปยุโรป

ประเทศในยุโรปตะวันตกนำเสนอภูมิทัศน์ที่หลากหลาย โดยบางประเทศ (ฝรั่งเศส เบลเยียม เยอรมนี เนเธอร์แลนด์ เดนมาร์ก) ซึ่งการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นเรื่องปกติ และบางประเทศ (ออสเตรีย กรีซ อิตาลี โปรตุเกส สเปน สวีเดน) นิยมปรับ- อัตราการจำนอง[25] [26] [33]ยุโรปส่วนใหญ่มีอัตราการเป็นเจ้าของบ้านเทียบได้กับสหรัฐอเมริกา แต่อัตราการผิดนัดโดยรวมในยุโรปต่ำกว่าในสหรัฐอเมริกา[25]การจัดหาเงินกู้เพื่อจำนองขึ้นอยู่กับการแปลงหลักทรัพย์เป็นหลักทรัพย์น้อยกว่าและอาศัยการค้ำประกันของรัฐบาลอย่างเป็นทางการที่ได้รับการสนับสนุนจากพันธบัตรที่ได้รับการ คุ้มครอง (เช่นPfandbriefe ) และเงินฝากยกเว้นเดนมาร์กและเยอรมนีซึ่งมีหลักทรัพย์ค้ำประกันด้วยสินทรัพย์อยู่ทั่วไป[25] [26] บทลงโทษการชำระล่วงหน้ายังคงเป็นเรื่องปกติ ในขณะที่สหรัฐอเมริกาไม่สนับสนุนการใช้[25]ต่างจากพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา สินเชื่อจำนองมักไม่ใช่หนี้ที่ไม่ต้องใช้สิทธิไล่เบี้ย[25]

ภายในสหภาพยุโรปปริมาณตลาดพันธบัตรที่ครอบคลุม (ยอดคงค้างของพันธบัตรที่ครอบคลุม) มีมูลค่าประมาณ 2 ล้านล้านยูโร ณ สิ้นปี 2550 โดยเยอรมนี เดนมาร์ก สเปน และฝรั่งเศส ต่างก็มียอดคงค้างมากกว่า 200,000 ล้านยูโร[34]หลักทรัพย์ที่มีลักษณะคล้าย Pfandbrief ได้รับการแนะนำในกว่า 25 ประเทศในยุโรป—และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาในสหรัฐอเมริกาและประเทศอื่น ๆ นอกยุโรปด้วย—แต่ละแห่งมีกฎหมายและข้อบังคับเฉพาะของตนเอง[35]

แนวโน้มล่าสุด

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวโน้มในอดีตปี 1986 ถึง 2010

เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2551 รัฐมนตรีกระทรวงการคลังของสหรัฐอเมริกาHenry Paulsonประกาศว่ากระทรวงการคลังจะพยายามเริ่มตลาดสำหรับหลักทรัพย์เหล่านี้ในสหรัฐอเมริกาพร้อมกับธนาคารขนาดใหญ่สี่แห่งในสหรัฐฯ โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจัดหารูปแบบอื่นของหลักทรัพย์ค้ำประกัน[36]ในทำนองเดียวกัน ในสหราชอาณาจักร "รัฐบาลกำลังเชิญชวนให้มีมุมมองเกี่ยวกับทางเลือกสำหรับกรอบการทำงานของสหราชอาณาจักรในการส่งมอบการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวที่ราคาไม่แพงมากขึ้น รวมถึงบทเรียนที่จะเรียนรู้จากตลาดและสถาบันระหว่างประเทศ" [37]

บทบรรณาธิการ ของ The Wall Street Journal เมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2551 ของGeorge Soros ได้ส่งเสริม รูปแบบตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของเดนมาร์ก[38]

มาเลเซีย

การจำนองในประเทศมาเลเซียสามารถแบ่งได้เป็นสองกลุ่ม: สินเชื่อบ้านทั่วไปและสินเชื่อบ้านอิสลาม ภายใต้สินเชื่อบ้านแบบทั่วไป ธนาคารมักเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยคงที่ อัตราดอกเบี้ยผันแปร หรือทั้งสองอย่าง อัตราดอกเบี้ยเหล่านี้เชื่อมโยงกับอัตราพื้นฐาน (อัตราอ้างอิงของธนาคารแต่ละแห่ง)

สำหรับสินเชื่อบ้านแบบอิสลาม จะเป็นไปตามกฎหมาย Sharia และมี 2 ประเภททั่วไป: Bai' Bithaman Ajil (BBA) หรือ Musharakah Mutanaqisah (MM) Bai' Bithaman Ajil คือเวลาที่ธนาคารซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาตลาดปัจจุบันและขายคืนให้คุณในราคาที่สูงกว่ามาก Musharakah Mutanaqisah คือเวลาที่ธนาคารซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกับคุณ จากนั้นคุณจะค่อยๆ ซื้อทรัพย์สินส่วนหนึ่งของธนาคารผ่านการเช่า (โดยส่วนหนึ่งของค่าเช่าจะนำไปจ่ายสำหรับการซื้อส่วนแบ่งของธนาคารในทรัพย์สินจนกว่าทรัพย์สินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของคุณโดยสมบูรณ์)

ประเทศอิสลาม

กฎหมาย อิสลามอิสลามห้ามการจ่ายหรือรับดอกเบี้ยซึ่งหมายความว่าชาวมุสลิมไม่สามารถใช้การจำนองแบบธรรมดาได้ สินเชื่อจำนองอิสลามจะยกเลิกดอกเบี้ยทุกรูปแบบเนื่องจากหลักคำสอน ดังนั้นในกระบวนการกู้ยืมจำนอง ผู้ให้กู้และผู้ยืมเป็นเหมือนหุ้นส่วนที่ใช้เงินทุนร่วมกันมากกว่าความสัมพันธ์ที่เป็นหนี้[39]อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงเกินไปสำหรับคนส่วนใหญ่ที่จะซื้อทันทีโดยใช้เงินสดการจำนองแบบอิสลามแก้ปัญหานี้โดยให้ทรัพย์สินเปลี่ยนมือสองครั้ง ในรูปแบบหนึ่ง ธนาคารจะซื้อบ้านทันทีแล้วจึงทำหน้าที่เป็นเจ้าของบ้าน ผู้ซื้อบ้านนอกเหนือจากการจ่ายค่าเช่าแล้ว จะต้องจ่ายเงินสมทบในการซื้อทรัพย์สินด้วย เมื่อชำระเงินครั้งสุดท้าย ทรัพย์สินจะเปลี่ยนมือ[ ต้องการคำชี้แจง ]

โดยปกติแล้ว สิ่งนี้อาจนำไปสู่ราคาสุดท้ายที่สูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากในบางประเทศ (เช่นสหราชอาณาจักรและอินเดีย ) จะมีอากรแสตมป์ซึ่งเป็นภาษีที่รัฐบาลเรียกเก็บจากการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความเป็นเจ้าของมีการเปลี่ยนแปลงสองครั้งในการจำนองแบบอิสลาม ภาษีแสตมป์อาจถูกเรียกเก็บสองครั้ง เขตอำนาจศาลอื่นๆ หลายแห่งมีภาษีการทำธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันสำหรับการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของซึ่งอาจเรียกเก็บได้ ในสหราชอาณาจักร การบังคับใช้อากรแสตมป์ แบบคู่ ในธุรกรรมดังกล่าวได้ถูกยกเลิกในพระราชบัญญัติการเงิน พ.ศ. 2546 เพื่ออำนวยความสะดวกในการจำนองตามหลักศาสนาอิสลาม[40]

อีกรูปแบบหนึ่งคือการที่ธนาคารขายทรัพย์สินตามแผนการผ่อนชำระในราคาที่สูงกว่าราคาเดิม

ทั้งสองวิธีนี้จะชดเชยผู้ให้กู้ราวกับว่าพวกเขากำลังเรียกเก็บดอกเบี้ย แต่เงินกู้มีโครงสร้างในลักษณะที่ไม่ใช่ในชื่อ และผู้ให้กู้จะแบ่งปันความเสี่ยงทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมกับผู้ซื้อบ้าน[ จำเป็นต้องอ้างอิง ]

ประกันจำนอง

การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นกรมธรรม์ประกันภัยที่ออกแบบมาเพื่อปกป้องผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) จากการผิดนัดชำระใด ๆ ของผู้จำนอง (ผู้กู้) มีการใช้กันทั่วไปในสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ามากกว่า 80% และใช้ในกรณีที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์และ ยึดคืน

โดยทั่วไปผู้กู้จะชำระนโยบายนี้โดยเป็นส่วนหนึ่งของอัตราที่กำหนดสุดท้าย (หมายเหตุ) หรือเป็นเงินก้อนเดียวล่วงหน้า หรือเป็นองค์ประกอบที่แยกจากกันและแยกรายการของการชำระค่าจำนองรายเดือน ในกรณีสุดท้าย การประกันจำนองอาจถูกยกเลิกได้เมื่อผู้ให้กู้แจ้งให้ผู้ยืมทราบหรือผู้ได้รับมอบหมายในภายหลังว่าทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ได้มีการชำระเงินกู้แล้ว หรือทั้งสองอย่างรวมกันเพื่อขับไล่มูลค่าเงินกู้ให้ต่ำกว่า 80 %

ในกรณีที่มีการยึดคืน ธนาคาร นักลงทุน ฯลฯ จะต้องหันไปขายทรัพย์สินเพื่อชดใช้เงินลงทุนเดิม (เงินที่ให้ยืม) และสามารถกำจัดสินทรัพย์ถาวร (เช่น อสังหาริมทรัพย์) ได้รวดเร็วยิ่งขึ้นโดยการลดราคา ดังนั้นการประกันจำนองจึงทำหน้าที่เป็นการป้องกันความเสี่ยงหากหน่วยงานที่ยึดคืนได้รับการกู้คืนน้อยกว่ามูลค่าตลาดทั้งหมดและยุติธรรมสำหรับสินทรัพย์ถาวรใด ๆ

ดูสิ่งนี้ด้วย

ทั่วไปหรือเกี่ยวข้องกับมากกว่าหนึ่งชาติ

เกี่ยวข้องกับสหราชอาณาจักร

ที่เกี่ยวข้องกับสหรัฐอเมริกา

ชาติอื่นๆ

รายละเอียดทางกฎหมาย

อ้างอิง

  1. ^ "เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัย"
  2. โค้ก, เอ็ดเวิร์ด . ข้อคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายของอังกฤษ . [ข้าพเจ้า] ถ้าเขาไม่จ่าย ที่ดินซึ่งจำนำโดยมีเงื่อนไขสำหรับการจ่ายเงินนั้น ก็ถูกพรากไปจากเขาตลอดไป และตายไปตามเงื่อนไขนั้น &ค. และถ้าเขาจ่ายเงินแล้ว คำมั่นสัญญาก็ถือว่าตายเช่นเดียวกับผู้เช่า
  3. เอฟทีซี. บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการชำระเงินของคุณมีความหมาย
  4. "การพิจารณารับจำนองใช้เวลานานแค่ไหน?". homeguides.sfgate.com ​เอสเอฟเกต. 22 ตุลาคม 2555 . สืบค้นเมื่อ 9 ธันวาคม 2559 .
  5. "ผู้จัดการการจัดจำหน่ายคืออะไร: ผู้อนุมัติที่มองไม่เห็นของการจำนองของคุณ" 26 กุมภาพันธ์ 2557.
  6. "ใครต้องการประกันสินเชื่อจำนอง?". บริษัท สินเชื่อที่อยู่อาศัยและการเคหะของแคนาดา สืบค้นเมื่อ 2009-01-30 .
  7. โบดีน, อลิเซีย (5 เมษายน 2019) "คำจำกัดความของการลดจำนอง". งบประมาณ . thenest.com Certified Ramsey Solutions Master Financial Coach (อัปเดต)
  8. ^ "การจำนองย้อนกลับของ HECM ทำงานอย่างไร" ศาสตราจารย์จำนอง .
  9. สมมติฐานการจำนองเป็นข้อตกลงที่ดีหรือไม่? ศาสตราจารย์จำนอง.
  10. คอร์เตซี จีอาร์. (2546). การเรียนรู้อาจารย์ ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์พี 371
  11. บ้าน: การออมแบบตลาดช้า – 'การซื้อดาวน์' ซีเอ็นเอ็นเงิน .
  12. http://www.unece.org/hlm/prgm/hmm/hsg_finance/publications/housing.finance.system.pdf, [ ลิงก์เสีย ]หน้า 46
  13. เรอนูอาร์ต อี. (2012) ปัญหาชื่อทรัพย์สินในรัฐยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ศาล: ระเบิดเวลาของ Ibanez? โรงเรียนกฎหมายออลบานี
  14. บันทึกครอบครัวเดี่ยว แฟนนี่ เม.
  15. เครื่องมือรักษาความปลอดภัย. แฟนนี่ เม.
  16. ^ "เกี่ยวกับ CMHC - CMHC" ซีเอ็มเอชซี .
  17. ^ "เปรียบเทียบระบบการเงินที่อยู่อาศัยของแคนาดาและสหรัฐอเมริกา - CMHC" ซีเอ็มเอชซี .
  18. ครอว์ฟอร์ด, อัลลัน. "ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในแคนาดา: A Primer" (PDF ) bankofcanada.ca
  19. กรีนวูด, จอห์น (14 เมษายน พ.ศ. 2557) "แนวทางการจำนองใหม่ผลักดันให้ CMHC ยอมรับพื้นฐานการประกันภัย" โพส ต์ทางการเงิน
  20. "กฎการทดสอบความเครียดสินเชื่อใหม่เริ่มมีผลวันนี้" ข่าวซีบีซี สืบค้นเมื่อ 18 มีนาคม 2562 .
  21. "เครื่องมือคัดเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัย". รัฐบาลแคนาดา . 11 พฤษภาคม 2555
  22. อีแวนส์, พีท (19 กรกฎาคม 2019) "กฎการทดสอบความเครียดสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้รับการผ่อนปรนมากขึ้นเป็นครั้งแรก" ข่าวซีบีซี สืบค้นเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2019 .
  23. โซโชดเน, เจฟฟ์ (11 มิถุนายน พ.ศ. 2562) "ผู้กำกับดูแลปกป้องการทดสอบความเครียดในการจำนองเมื่อเผชิญกับการกดดันจากอุตสาหกรรม" โพส ต์ทางการเงินสืบค้นเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2019 .
  24. โซโชดเน, เจฟฟ์ (13 ธันวาคม พ.ศ. 2562) “รัฐมนตรีคลัง Bill Morneau ทบทวนและพิจารณาการเปลี่ยนแปลงการทดสอบความเครียดด้านการจำนอง” โพส ต์ทางการเงิน
  25. สำนักงานงบประมาณรัฐสภา abcdefghij (2010) Fannie Mae, Freddie Mac และบทบาทของรัฐบาลกลางในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรอง พี 49.
  26. กองทุนการเงินระหว่างประเทศ abcd (2004) แนวโน้มเศรษฐกิจโลก: กันยายน 2547: การเปลี่ยนแปลงทางประชากรโลก กองทุนการเงินระหว่างประเทศ. หน้า 81–83. ไอเอสบีเอ็น 978-1-58906-406-5-
  27. "การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ดีที่สุด: สอง, สาม, ห้า และ 10 ปี" . เดอะเทเลกราฟ . 26 กุมภาพันธ์ 2014. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2022-01-11 . สืบค้นเมื่อ 10 พฤษภาคม 2557 .
  28. "ความต้องการสินเชื่อจำนองคงที่พุ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ " เดอะเทเลกราฟ . 17 พฤษภาคม 2013. เก็บถาวรจากต้นฉบับเมื่อ 2022-01-11 . สืบค้นเมื่อ 10 พฤษภาคม 2557 .
  29. สหประชาชาติ (2009) การทบทวนตลาดประจำปีของผลิตภัณฑ์จากป่าไม้ พ.ศ. 2551-2552 สิ่งพิมพ์ของสหประชาชาติ . พี 42. ไอเอสบีเอ็น 978-92-1-117007-8-
  30. วีนา, กอนซาโล. UK Scraps FSA ระบบถอยหลังที่ตั้งค่าโดย Brown สัปดาห์ธุรกิจบลูมเบิร์ก หจก. สืบค้นเมื่อ 6 กุมภาพันธ์ 2567 .
  31. ^ "ความเป็นมาของการปฏิรูปกฎระเบียบ". เว็บไซต์ เอฟเอสเอ . เอฟเอสเอ. สืบค้นเมื่อ 10 พฤษภาคม 2557 .
  32. "ร่างพระราชบัญญัติบริการทางการเงินได้รับพระราชทานพระกรุณา". กระทรวงการคลัง 19 ธันวาคม 2555 . สืบค้นเมื่อ 10 พฤษภาคม 2557 .
  33. อัตราคงที่เทียบกับอัตราการจำนองที่ปรับได้: หลักฐานจากธนาคารในเขตยูโร(PDF) (รายงาน) ธนาคารกลางยุโรป ตุลาคม 2019. น. 2 . สืบค้นเมื่อ 30 พฤศจิกายน 2566 .
  34. "หุ้นกู้ดีเด่นประจำปี 2550".
  35. "หน้าแรกของ UNECE" (PDF ) www.unece.org
  36. ^ เจ้าของ ชื่อของเอกสาร "FDIC: ข่าวประชาสัมพันธ์ - PR-60-2008 15/07/2008" www.fdic.gov .
  37. "การทบทวนการเงินที่อยู่อาศัย: การวิเคราะห์และข้อเสนอ HM Treasury, มีนาคม 2551" (PDF )
  38. โซรอส, จอร์จ (10 ตุลาคม พ.ศ. 2551) "เดนมาร์กเสนอตลาดจำนองต้นแบบ" วารสารวอลล์สตรีท – ผ่าน www.wsj.com
  39. ฟารุก, โมฮัมหมัด โอ.; เซลิม, โมฮัมหมัด (กันยายน 2019). "แนวความคิดของเศรษฐกิจที่แท้จริงและการเงินอิสลาม: การเปลี่ยนแปลงนอกเหนือจากวาทศาสตร์การเชื่อมโยงสินทรัพย์" รีวิวธุรกิจระหว่างประเทศของธันเดอร์เบิร์61 (5): 685–696. ดอย :10.1002/tie.22013. ISSN  1096-4762. S2CID  158974605.
  40. ^ "SDLTM28400 - คู่มือภาษีที่ดินอากรแสตมป์ - คู่มือภายใน HMRC - GOV.UK" www.hmrc.gov.uk

ลิงค์ภายนอก

  • การจำนองที่Curlie
  • การจำนอง: สำหรับผู้ซื้อบ้านและเจ้าของบ้านที่ USA.gov
  • สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และการลงทุนแห่งออสเตรเลีย (ASIC) สินเชื่อที่อยู่อาศัย
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Mortgage&oldid=1223339454"