Инклюзивное зонирование
Инклюзивное зонирование (ИЗ) — это муниципальные и окружные постановления по планированию , которые требуют или предоставляют стимулы, когда определенный процент единиц в новом жилищном строительстве доступен по цене для людей с низким или средним доходом. Такое жилье известно как инклюзивное жилье . Термин «инклюзивное зонирование» указывает на то, что эти постановления направлены на противодействие практике исключающего зонирования , которая исключает дешевое жилье из муниципалитета через кодекс зонирования. (Например, односемейное зонирование делает незаконным строительство многоквартирных домов.) Некоммерческие застройщики доступного жилья строят 100% своих единиц как доступные, но нуждаются в значительных субсидиях налогоплательщиков для работы этой модели. Инклюзивное зонирование позволяет муниципалитетам строить новое доступное жилье без субсидий налогоплательщиков. [1] Для того чтобы поощрить коммерческих застройщиков строить проекты, включающие доступные единицы, города часто разрешают застройщикам строить больше единиц («бонус плотности»), чем позволяют их законы о зонировании в настоящее время, чтобы было достаточно единиц с рыночной стоимостью, приносящих прибыль, чтобы компенсировать убытки от единиц с рыночной стоимостью ниже рыночной и при этом позволить проекту быть финансово осуществимым. [1] Инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, хотя подавляющее большинство единиц было построено в результате обязательных программ. [1] [2] Существуют различия между требованиями к резервированию (процент единиц, резервируемых для жителей с низким доходом), уровнями доступности (какой уровень дохода считается «низким») и продолжительностью времени, в течение которого единица ограничена в соответствии с документом как доступное жилье. [1]
На практике эти политики включают в себя введение ограничений на право собственности на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для домохозяйств с низким доходом. Сочетание « доступного жилья » и жилья «по рыночной цене» в одном районе рассматривается городскими планировщиками и социологами как выгодное. [3] Другая цель инклюзивного зонирования — создание сообществ со смешанным доходом, а не концентрация бедных домохозяйств в определенных городских районах. [1] Экономисты утверждают, что IZ функционирует как ценовой контроль на процент единиц и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды ценового контроля ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Его также можно понимать аналогично сборам за воздействие как «инклюзивный налог» на единицы по рыночной цене, который повышает цены на новые единицы без контроля цен в этой застройке и тем самым снижает финансовый стимул для создания нового жилья. [4]
Большинство инклюзивных зон вводятся на муниципальном или окружном уровне; когда они навязываются государством, как в Массачусетсе , утверждается, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы обойти определенные аспекты местных законов о зонировании.
Историческая справка
В середине-конце XX века вокруг американских городов росли и расширялись новые пригороды , поскольку покупатели домов из среднего класса , поддерживаемые федеральными кредитными программами, такими как гарантии жилищных кредитов Администрации ветеранов , покидали устоявшиеся кварталы и сообщества. Эти недавно заселенные места, как правило, были более экономически однородными, чем города, которые они окружали. Многие пригородные сообщества принимали местные постановления, часто в кодексах зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одной из наиболее часто упоминаемых исключительных практик является положение о том, что участки должны быть определенного минимального размера, а дома должны быть отнесены от улицы на определенное минимальное расстояние. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, поскольку большие участки земли, необходимые для строительства в рамках ограничений кодекса, были непомерно дорогими для домов по скромной цене. Сообщества оставались доступными для более состоятельных граждан из-за этих постановлений, фактически закрывая малообеспеченные семьи от желаемых сообществ. Подобные постановления о зонировании не всегда принимались с сознательным намерением исключить домохозяйства с низким доходом, но это было непреднамеренным результатом такой политики.
Лишая семьи с низким доходом доступа к пригородным сообществам, многие считают, что исключающее зонирование способствовало сохранению городских гетто . Сторонники инклюзивного зонирования отмечают, что домохозяйства с низким доходом с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них будут соседи из среднего класса в качестве сверстников и образцов для подражания. При эффективности инклюзивное зонирование снижает концентрацию бедности в трущобных районах, где социальные нормы могут не обеспечивать адекватных моделей успеха. Образование является одним из важнейших компонентов в усилиях по выведению людей из бедности; доступ к высококачественным государственным школам является еще одним ключевым преимуществом снижения сегрегации. По статистике, бедный ребенок в школе, где 80% детей являются бедными, получает на 13–15% меньше баллов по сравнению со средой, где сверстники бедного ребенка на 80% принадлежат к среднему классу. [5] Но этот бедный ребенок, в отличие от своих сверстников из среднего класса в жилье по рыночной цене, теряет межпоколенческое богатство.
Во многих сообществах, где было введено в практику инклюзивное зонирование, требования к доходу позволяют домохозяйствам, которые зарабатывают 80–120% от среднего дохода, претендовать на «доступное» жилье. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже домохозяйствам со средним доходом покупать недвижимость по рыночной цене. Это особенно заметно в Калифорнии , где только 16% населения могли позволить себе жилье по средней цене в 2005 году. [6]
Потенциальные преимущества и ограничения политики ИЗ
Потенциальные выгоды
- Бедные и работающие семьи получат доступ к целому ряду возможностей, включая хорошие возможности трудоустройства, хорошие школы, комплексную транспортную систему и безопасные улицы [7]
- Облегчение проблемы недостаточного предложения доступного жилья
- Избежание экономической и расовой сегрегации, что способствует снижению уровня преступности, снижению числа неуспевающих школ и повышению социальной стабильности.
- Относительно небольшой объем государственных субсидий, необходимых для принятия ИЗ в качестве рыночного инструмента [8]
Возможные ограничения
- Низкое производство доступного жилья, которое было произведено приблизительно 150 000 единиц за несколько десятилетий по всей стране, [9] по сравнению с другими программами, такими как Housing Choice Vouchers , которая помогает приблизительно двум миллионам домохозяйств, и программой LIHTC , которая произвела более двух миллионов доступного жилья.
- Нестабильное производство доступного жилья, на которое сильно влияют местные условия на рынке жилья [10]
- Очень мало исследований результатов для участников этих программ. Хотя эти программы доступного жилья по определению предлагают недорогие единицы, которые муниципалитеты продвигают как инклюзивные, ограничения по документам, налагаемые на участников этих программ, приводят к дополнительным экономическим различиям и другим трудностям, с которыми не сталкиваются владельцы домов по рыночной ставке. [11]
Экономика
Экономисты утверждают, что IZ функционирует как ценовой контроль на процент единиц и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды ценового контроля ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Его также можно понимать подобно сборам за воздействие как «инклюзивный налог» на единицы с рыночной ставкой, который повышает цены на новые единицы без контроля цен в этом районе и тем самым снижает финансовый стимул для создания нового жилья. [4]
Различия в постановлениях
Постановления об инклюзивном зонировании существенно различаются в разных муниципалитетах. Эти переменные могут включать:
- Обязательное или добровольное постановление. В то время как многие города требуют инклюзивного жилья, многие другие предлагают бонусы за зонирование, ускоренные разрешения, сниженные сборы, денежные субсидии или другие стимулы для застройщиков, которые добровольно строят доступное жилье.
- Процент единиц, которые будут выделены как инклюзивное жилье. Это довольно существенно варьируется в зависимости от юрисдикции, но, по-видимому, составляет от 10 до 30%.
- Минимальный размер застройки, к которому применяется постановление. Большинство юрисдикций освобождают от уплаты налога небольшие застройки, но некоторые требуют, чтобы даже застройки, составляющие лишь часть инклюзивной жилой единицы, платили сбор (см. ниже).
- Должно ли инклюзивное жилье строиться на месте. Некоторые программы позволяют строить жилье поблизости в случае возникновения трудностей.
- Можно ли платить сборы вместо строительства инклюзивного жилья. Сборы вместо строительства позволяют застройщику «выкупить» обязательство по инклюзивному жилью. Может показаться, что это противоречит цели инклюзивного зонирования, но в некоторых случаях стоимость строительства одного доступного объекта на месте может позволить купить несколько доступных объектов за пределами участка.
- Уровень дохода или цена, определяемые как «доступные», и методы квалификации покупателя. Большинство постановлений, похоже, нацелены на инклюзивные единицы для домохозяйств с низким или средним доходом, которые зарабатывают примерно средний доход по региону или немного ниже. Инклюзивное жилье, как правило, не создает жилье для тех, у кого очень низкие доходы.
- Ограничены ли инклюзивные жилые единицы по цене или размеру ( например, город Йоханнесбург предусматривает оба варианта) [12]
- Внешний вид и интеграция инклюзивных жилых единиц. Многие юрисдикции требуют, чтобы инклюзивные жилые единицы были неотличимы от единиц по рыночной ставке, но это может привести к увеличению расходов.
- Продолжительность действия ценовых ограничений, связанных с инклюзивным жильем, и допустимое повышение стоимости. Постановления, которые позволяют «скидке» истечь, по сути, предоставляют непредвиденную прибыль, аналогичную той, которую получили бы владельцы жилья по рыночной ставке. Муниципалитеты не одобряют это, поскольку это означало бы, что им придется создавать более доступные по цене единицы жилья. Вместо этого участники этих программ субсидируют себя, освобождая муниципалитеты от финансового бремени, необходимого для поддержания работы этих программ. Однако возложение основной части работы и субсидий на людей, участвующих в этих программах, вызывает вопросы. Это может запереть людей в государственных жилищных программах, делая для них практически невозможным съезд до самой смерти. Если они не могли позволить себе жилье по рыночной ставке 15 лет назад, проживание в единице, которая ограничивает повышение стоимости, становится существенным препятствием для выхода из государственного жилья. [13] Кроме того, требование к участникам проводить техническое обслуживание и брать на себя все другие обязательства домовладельца по дому, который экономически аналогичен аренде (поскольку существует ограниченное повышение стоимости за вычетом сборов HOA, процентов, налогов и т. д.), может добавить дополнительный стресс, связанный с жильем.
- Считается ли восстановление жилья «строительством», будь то рыночные или доступные единицы. Некоторые города, например Нью-Йорк, позволяют застройщикам учитывать восстановление жилья за пределами участка как инклюзивный вклад.
- К каким типам жилищного строительства применяется постановление. Например, строительство высотного жилья обходится дороже за квадратный фут (что повышает расходы на соблюдение, возможно, недопустимо), поэтому некоторые постановления освобождают его от соблюдения.
Альтернативные решения
Хотя во многих пригородных сообществах действует Раздел 8 для домохозяйств с низким доходом, они, как правило, ограничены концентрированными секциями. В некоторых случаях округа указывают небольшие районы, где недвижимость по Разделу 8 должна сдаваться в аренду. В других случаях рынок имеет тенденцию к саморазделению собственности по доходу. Например, в округе Монтгомери, штат Пенсильвания , богатом пригородном округе, граничащем с Филадельфией , только 5% населения округа проживает в районе Норристаун , однако 50% недвижимости округа по Разделу 8 находится именно там. [14] Большое количество постоянного населения с низким доходом обременяет местное правительство и школьный округ Норристауна, в то время как большая часть округа остается необремененной.
Инклюзивное зонирование направлено на снижение экономической сегрегации населения путем обязательного представления в одном районе различных доходов.
Противоречие
Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Некоторые сторонники доступного жилья стремятся продвигать политику, чтобы гарантировать, что жилье доступно для разных уровней дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и создает сообщества, интегрированные по уровню дохода . [ необходима цитата ]
Однако другие сторонники доступного жилья утверждают, что верно обратное, что инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сократить доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, Калифорния, инклюзивное зонирование, по-видимому, ускорило джентрификацию, поскольку старые, нерентабельные здания были снесены и заменены в основном жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; конечный результат был менее доступным жильем. В Нью-Йорке, штат Нью-Йорк, инклюзивное зонирование позволяет увеличить до 400% элитного жилья на каждую единицу доступного жилья и дополнительно на 400% элитного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявили, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200 000 долларов, посредством ненадлежащего использования среднего дохода района и использоваться в качестве политического инструмента организациями, связанными с различными политиками. Такие сообщества Нью-Йорка, как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Уильямсбург, Челси и Адская кухня, испытали значительное вторичное перемещение из-за использования инклюзивного зонирования. [ необходима цитата ]
Противники отрасли недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование облагает застройщиков косвенным налогом , чтобы отговорить их от строительства в районах, где наблюдается дефицит предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные по цене единицы не будут перепроданы с целью получения прибыли, ограничения по документам обычно устанавливают долгосрочный потолок цены перепродажи , исключая потенциальную выгоду от владения домом. [ необходима цитата ]
Сторонники свободного рынка выступают против попыток исправить заданные социальные результаты путем вмешательства правительства в рынки . Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительное регулирование землепользования , которое усугубляет нехватку жилья. [ необходима цитата ]
Владельцы домов иногда отмечают, что стоимость их недвижимости снизится, если семьи с низким доходом переедут в их сообщество. Другие же считают, что их опасения плохо скрываются из-за классовой дискриминации и расизма. [ необходима цитата ]
Некоторые из наиболее широко освещаемых битв за инклюзивное зонирование были связаны с REIT AvalonBay Communities. Согласно веб-сайту компании, AvalonBay стремится развивать объекты на «рынках с высоким барьером для входа» по всем Соединенным Штатам. На практике AvalonBay использует законы об инклюзивном зонировании, такие как Закон о всеобъемлющих разрешениях Массачусетса: Глава 40B , чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители дают отпор судебным иском.[1] В Коннектикуте аналогичные разработки AvalonBay привели к попыткам конфисковать землю или истребовать ее путем принудительного отчуждения . [15] В большинстве случаев AvalonBay выигрывал эти споры и строил чрезвычайно прибыльные квартиры или кондоминиумы.
Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует, чтобы 10–15 процентов единиц жилья были доступным жильем. [16] Определение доступного жилья включает как жилье для людей с низким доходом, так и жилье для людей со средним доходом. В Калифорнии жилье для людей с низким доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 51 до 80 процентов от среднего дохода, а жилье для людей со средним доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 81 до 120 процентов от среднего дохода. [16] Застройщики пытались бороться с этими требованиями, оспаривая местные постановления об инклюзивном зонировании через судебную правовую систему. В деле Ассоциации застройщиков Северной Калифорнии против города Напа Первый окружной апелляционный суд Калифорнии подтвердил постановления об инклюзивном зонировании города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов единиц жилья нового проекта застройки были жильем для людей с умеренным доходом, против Ассоциации застройщиков, которая оспаривала решение города Напа. [17] Города также пытались наложить инклюзивные требования на арендуемые единицы. Однако Закон об арендном жилье Коста-Хокинс запрещает городам Калифорнии налагать ограничения на арендные ставки на пустующие единицы. [18] Впоследствии застройщики выиграли дела, такие как Palmer/Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес (2009) , против городов, которые наложили инклюзивные требования на арендуемые единицы, поскольку закон штата заменяет местные постановления. [19]
Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить инклюзивные законы о зонировании. Например, процесс инициативы и референдума в Калифорнии позволяет группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав по крайней мере необходимое количество подписей, чтобы предложенная мера могла быть включена в избирательный бюллетень; как только будет представлено достаточно подписей и избирательный бюллетень будет одобрен должностными лицами выборов, избирательный бюллетень обычно включается в избирательный бюллетень для предстоящих выборов. [20] Одним из недавних случаев является Предложение C в Сан-Франциско . Это избирательное предложение было включено в избирательный бюллетень для предварительных выборов в Калифорнии в июне 2016 года. Принятое в июне 2016 года, это предложение вносит поправки в устав города, чтобы увеличить требования к доступному жилью для проектов застройки на 25 единиц или более. [21]
Столкновение этих различных интересов отражено в этом исследовании, опубликованном аналитическим центром общественной политики Reason Foundation с либертарианским уклоном , и в ответе рецензента этого исследования. Местные органы власти отражают и в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов создала руководство по инклюзивному зонированию, включающее раздел о плюсах и минусах политики.
Неудача в улучшении социальной интеграции в сочетании с ростом социальных издержек
Предполагается, что политика IZ не может эффективно рассредоточить единицы жилья с низким доходом по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики. [22] Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц жилья IZ в бедных кварталах в сочетании с более высокой долей чернокожих и латиноамериканцев, которые считаются меньшинствами. [22] Более того, 97,7% единиц жилья IZ были построены только в 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, что является районом с районом с самым низким доходом в сочетании с кластеризацией меньшинств. [22] Необходимо отметить, что жилищная политика контролируется местным, а не региональным правительством в округе Саффолк, поэтому без региональной координации жилищной политики она не учитывает межмуниципальное распределение домохозяйств с низким доходом в пределах округа. [22] Кроме того, бонусы за плотность, предоставляемые застройщикам за предоставление единиц IZ, усилили концентрацию доступных единиц в бедных районах (Райан и Эндерле, цитируется в Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [23] Это показывает, что политика IZ может не обеспечить равномерное распределение малообеспеченных слоев населения, если она осуществляется без учета региональной координации.
Более того, с учетом бонусов за плотность, выделяемых застройщикам недвижимости для предоставления единиц IZ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместному использованию существующей инфраструктуры. [23]
На практике
Примеры из США
Более 200 сообществ в Соединенных Штатах имеют своего рода положение об инклюзивном зонировании. [24]
Округ Монтгомери, штат Мэриленд , часто считается пионером в установлении политики инклюзивного зонирования. Это шестой по богатству округ в Соединенных Штатах, однако с 1974 года в нем построено более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых находятся в продаже от двери до двери с жильем по рыночной цене. [25]
Все муниципалитеты в штате Массачусетс подчиняются Главе 40B Общих законов этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, где имеется менее 10% единиц доступного жилья, определенных законом. Застройщики, пользующиеся Главой 40B, должны построить 20% единиц доступного жилья, как определено законом. [26]
Все муниципалитеты в штате Нью-Джерси подлежат судебному включению в зонирование в результате решения Верховного суда Нью-Джерси по делу Маунт-Лорел и последующих актов законодательного собрания штата Нью-Джерси. [27]
Исследование 2006 года показало, что в 170 юрисдикциях Калифорнии была какая-то форма инклюзивного жилья. [28] Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда инклюзивное жилье было только в 107 юрисдикциях. [29] Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% единиц жилья, произведенных в районах проекта реконструкции, были доступными по цене. По крайней мере 20% доходов, полученных от проекта реконструкции, должны быть направлены на жилье для людей с низким и средним доходом. [16] Однако губернатор Джерри Браун принял закон AB 1X 26, который распустил все агентства по реконструкции 1 февраля 2012 года.
Однако постановление о зонировании арендного жилья в Лос-Анджелесе ( Калифорния) было признано недействительным в 2009 году Апелляционным судом Калифорнии по второму апелляционному округу, поскольку оно напрямую противоречило положению Закона штата об арендном жилье Коста-Хокинс 1996 года, который в частности предоставлял всем арендодателям право устанавливать «начальную арендную ставку» для новых жилых единиц. [30]
Постановление Мэдисона, штат Висконсин, об инклюзивном зонировании в отношении арендного жилья было отменено 4-м окружным апелляционным судом Висконсина в 2006 году, поскольку апелляционный суд истолковал инклюзивное зонирование как контроль арендной платы, что запрещено законом штата. Верховный суд Висконсина отклонил просьбу города о пересмотре дела. Постановление было структурировано с окончанием срока действия в феврале 2009 года, если только оно не будет продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления об инклюзивном зонировании, и поэтому оно утратило силу и больше не действует.
Международные примеры
Йоханнесбург, Южная Африка
21 февраля 2019 года городской совет Йоханнесбурга утвердил «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы 2019 года». [12] Эта политика является первой в своем роде в Южной Африке и предусматривает четыре варианта инклюзивного жилья (включая варианты с ограничением по цене, ограниченным размером или договорные варианты), при которых не менее 30% жилых единиц в новых застройках из 20 единиц и более должны быть инклюзивным жильем. [31]
Тенденция перехода от обязательного к добровольному
Хотя инклюзивное зонирование может быть как обязательным, так и добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха программ инклюзивного зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья. [32] Ниже приведены некоторые примеры, показывающие больший эффект обязательной практики по сравнению с добровольной практикой: [33]
Муниципалитет или округ | В рамках добровольной практики | В рамках обязательной практики |
---|---|---|
Кембридж, Массачусетс | Невозможно построить доступное жилье в течение 10 лет | После перехода на обязательную программу в 1999 году было построено 135 единиц жилья, а по состоянию на июнь 2004 года еще 58 находились в стадии строительства. |
Ирвайн, Калифорния | В добровольной программе, которая побудила застройщиков инициировать переход к обязательному постановлению, были обнаружены путаница и неопределенность. | Новое обязательное постановление, вступившее в силу в 2003 году и устанавливающее единые требования и вознаграждения для застройщиков, привело к созданию 3400 единиц доступного жилья, а в июне 2004 года было запланировано строительство еще 750 единиц. |
Округ Ориндж, Калифорния | За одиннадцать лет (1983–1994) было построено 952 единицы. | За четыре года (1979–1983) было построено 6389 единиц доступного жилья. |
Смотрите также
- Посещаемость – социальная интеграция за пределами самостоятельной жизни
- Доступное жилье
- Жилая сегрегация
- Зонирование исключения
- Офис по справедливому жилищному обеспечению и равным возможностям
- Здание Вудворда
Примечания
- ^ abcde Кастро, Хулиан (2013). «Инклюзивное зонирование и сообщества со смешанным доходом». Факты имеют значение . Весна 2013 г. – через Управление разработки политики и исследований (PD&R) Министерства жилищного строительства и городского развития США.
- ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города . Routledge. стр. 373. ISBN 9780415252256.
- ^ Андрес Дуани и др., «Пригородная страна: рост застройки и упадок американской мечты» (2000) North Point Press
- ^ abcd Пауэлл, Бенджамин; Стрингем, Эдвард (2005). «Экономика инклюзивного зонирования восстановлена: насколько эффективен контроль цен?». Florida State University Law Review . 33 : 471–499 . Получено 07.08.2023 .
- ^ "Гамалиил" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2006-10-04 . Получено 2006-02-27 .
- ^ CAR [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ Браун, К. (2001). РАСШИРЕНИЕ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ПУТЕМ ИНКЛЮЗИВНОГО ЗОНИРОВАНИЯ: УРОКИ ИЗ ВАШИНГТОНСКОЙ СТОЛИЧНОЙ АРЕАЛЫ (1-е изд.). Центр городской и столичной политики Института Брукингса.
- ^ Бруник, Н., Голдберг, Л. и Левин, С. Крупные города и инклюзивное зонирование (1-е изд.). Деловые и профессиональные люди в интересах общества.
- ^ Калавита, Нико; Маллах, Алан (2010). Инклюзивное жилье в международной перспективе: доступное жилье, социальная инклюзия и восстановление стоимости земли . Институт земельной политики Линкольна.
- ^ Шварц, Хизер Л., Лииса Экола, Кристин Дж. Лейшнер и Аарон Кофнер. Является ли инклюзивное зонирование инклюзивным? Руководство для практиков. Санта-Моника, Калифорния: RAND Corporation, 2012. http://www.rand.org/pubs/technical_reports/TR1231.html .
- ^ Перри, А. (24 мая 2022 г.). Денежные ловушки постоянно доступного жилья в Боулдере [мнение гостя]. Daily Camera.
- ^ ab "Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы". www.joburg.org.za . Получено 24.06.2019 .
- ^ Дни паудера Хансман, Хизер. Дни паудера: бездельники-лыжники, горнолыжные города и будущее погони за снегом. Harlequin, 2021.
- ^ "Northeast Times". Архивировано из оригинала 2006-08-18 . Получено 2006-02-27 .
- ^ Нью-Йорк Таймс
- ^ abc Фултон, Уильям; Шигли, Пол (2012). Руководство по планированию в Калифорнии . Point Arena, CA: Solano Press Books. стр. 221, 305 и 332. ISBN 9781938166020.
- ^ "АССОЦИАЦИЯ СТРОИТЕЛЕЙ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА СЕВЕРНОЙ КАЛИФОРНИИ против ГОРОДА НАПА". landuselaw.wustl.edu . Получено 14.11.2016 .
- ^ "CA Codes (civ:1954.50-1954.535)". www.leginfo.ca.gov . Архивировано из оригинала 2016-03-04 . Получено 2016-11-15 .
- ↑ Palmer/Sixth Street Properties, Lp против города Лос-Анджелес, 22 июля 2009 г. , получено 15 ноября 2016 г.
- ^ «Статус квалификации инициативы и референдума | Секретарь штата Калифорния». www.sos.ca.gov . Получено 15 ноября 2016 г.
- ^ "Final digest-Inclusionary Housing Requirements (Charter Amendment)" (PDF) . sfgov.org . Город и округ Сан-Франциско, Департамент выборов. 4 марта 2016 г. Получено 14 ноября 2016 г.
- ^ abcd E. Kontokosta, Constantine (2015). «Справедливо ли распределяет инклюзивная политика зонирования доступное жилье? Сравнительный пространственный анализ». Журнал жилищного строительства и застроенной среды . 30 (4): 569–590. doi :10.1007/s10901-014-9430-5. S2CID 154139083 – через Springer Science+Business Media Dordrecht.
- ^ ab Mukhija, Vinit; Das, Ashok; Regus, Lara; Tsay, Sara Slovin (2015-03-15). «Компромиссы инклюзивного зонирования: что мы знаем и что нам нужно знать?». Planning Practice & Research . 30 (2): 222–235. doi :10.1080/02697459.2015.1008793. ISSN 0269-7459. S2CID 154913907.
- ^ "North Park" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2007-09-26 . Получено 2006-02-27 .
- ^ "BPI Chicago" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2006-04-20 . Получено 2006-02-27 .
- ^ См. Массачусетс, Глава 40B.
- ^ См. Закон о справедливом жилищном обеспечении в Нью-Джерси.
- ^ Сельское жилье в Калифорнии
- ^ Сельское жилье в Калифорнии
- ↑ Palmer/Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес , 175 Cal. App. 4th 1396 (2009).
- ^ "Cliffe Dekker Hofmeyr - Инклюзивная жилищная политика города Йоханнесбурга, 2019". www.cliffedekkerhofmeyr.com . Получено 24.06.2019 .
- ^ Зиглер, Кларк (2002). «Инклюзивное зонирование: уроки, извлеченные в Массачусетсе». Обзор политики доступного жилья NHC .
- ^ Бруник, Николас и др. Добровольное или обязательное инклюзивное жилье? Производство, предсказуемость и обеспечение соблюдения . 1-е изд., Деловые и профессиональные люди на службе общественных интересов (BPI), 2004.
Ссылки
- Деловые и профессиональные люди в интересах общества. Краткий обзор № 4. Инклюзивное жилье в округе Монтгомери, штат Мэриленд.
- Раск, Дэвид; Девять уроков инклюзивного зонирования, Национальная конференция по инклюзивному жилью
- Уоринг, Том; «Раздел 8 нуждается в реформировании, говорит Хоффель» Northeast Times , 15 мая 2002 г.
- Инклюзивное жилье для города Чикаго: факты и мифы, Университет Норт-Парк