Avaliação imobiliária

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Avaliação de imóveis, avaliação de imóveis ou avaliação de terrenos é o processo de desenvolvimento de uma opinião de valor para imóveis (geralmente valor de mercado ). As transações imobiliárias muitas vezes exigem avaliações porque ocorrem com pouca frequência e cada propriedade é única (especialmente sua condição, um fator chave na avaliação), ao contrário das ações corporativas, que são negociadas diariamente e são idênticas (portanto, um leilão walrasiano centralizado como uma bolsa de valores )é irreal). A localização também desempenha um papel fundamental na avaliação. No entanto, como a propriedade não pode mudar de localização, geralmente são as atualizações ou melhorias na casa que podem alterar seu valor. Os relatórios de avaliação formam a base para empréstimos hipotecários, liquidação de propriedades e divórcios, impostos e assim por diante. Às vezes, um laudo de avaliação é usado para estabelecer o preço de venda de um imóvel.

Além da escolaridade obrigatória, que pode variar de Finanças a Tecnologia da Construção, a maioria, mas não todos, os países exigem que os avaliadores tenham a licença para a prática. Normalmente, o avaliador imobiliário tem a oportunidade de atingir 3 níveis de certificação: Appraisal Trainee, Licensed Appraiser e Certified Appraiser. O segundo e terceiro níveis de licença exigem não menos que 2.000 horas de experiência em 12 meses e 2.500 horas de experiência em não menos que 24 meses, respectivamente. [1] [2] Os avaliadores são frequentemente conhecidos como "avaliadores de propriedades" ou "avaliadores de terrenos"; em inglês britânico eles são "valuation surveyors". Se a opinião do avaliador for baseada no valor de mercado, então também deve ser baseada no maior e melhor usodo imóvel. Nos Estados Unidos, as avaliações de hipotecas de propriedades residenciais melhoradas são geralmente relatadas em um formulário padronizado como o Relatório de Avaliação Residencial Uniforme . [3] Avaliações de propriedades mais comerciais (p.ex., geradoras de renda, terras brutas) são frequentemente relatadas em formato narrativo e completadas por um Avaliador Geral Certificado.

Tipos de valor

Existem vários tipos e definições de valor procurados por uma avaliação imobiliária. Alguns dos mais comuns são:

Valor de mercado – o valor estimado pelo qual um ativo ou passivo deve ser trocado na data de avaliação entre um comprador disposto e um vendedor disposto em uma transação em condições normais de mercado, após a comercialização adequada e onde as partes agiram com conhecimento, prudência e sem coação. [4]
  • Valor em uso ou valor de uso [5] – O valor presente líquido (VPL) [6] de um fluxo de caixa que um ativo gera para um proprietário específico sob um uso específico. O valor em uso é o valor para um determinado usuário e pode estar acima ou abaixo do valor de mercado de uma propriedade.
  • Valor do investimento – é o valor para um determinado investidor, podendo ou não ser superior ao valor de mercado de um imóvel. As diferenças entre o valor de investimento de um ativo e seu valor de mercado fornecem a motivação para compradores ou vendedores entrarem no mercado. As Normas Internacionais de Avaliação (IVS) definem:
Valor do investimento – o valor de um ativo para o proprietário ou um possível proprietário para investimento individual ou objetivos operacionais. [4]
  • Valor Tributário Ad Valorem – É o valor utilizado para fins de tributação e é determinado pela coleta de dados por meio do processo de avaliação em massa. O processo de avaliação em massa aplica os dados coletados por meio de várias fontes aos imóveis para determinar o valor tributável [7]
  • Valor segurável – é o valor do bem imóvel coberto por uma apólice de seguro . Geralmente, não inclui o valor do site.
  • Valor de liquidação – pode ser analisado como uma liquidação forçada ou uma liquidação ordenada e é um padrão de valor comumente procurado em processos de falência. Assume-se que um vendedor é obrigado a vender após um período de exposição inferior ao período de tempo normal do mercado.

Preço vs valor

Pode haver diferenças entre o que realmente vale a propriedade ( valor de mercado ) e o que custou para comprá-la ( preço ). Um preço pago pode não representar o valor de mercado dessa propriedade. Às vezes, considerações especiais podem estar presentes, como um relacionamento especial entre o comprador e o vendedor em que uma parte tinha controle ou influência significativa sobre a outra parte. Em outros casos, a transação pode ter sido apenas uma das várias propriedades vendidas ou negociadas entre duas partes. Nesses casos, o preço pago por qualquer peça em particular não é seu "valor" de mercado (com a ideia geralmente sendo, porém, que todas as peças e preços somam o valor de mercado de todas as peças), mas sim seu "preço de mercado". ".

Outras vezes, um comprador pode voluntariamente pagar um preço premium, acima do valor de mercado geralmente aceito, se sua avaliação subjetiva da propriedade (seu valor de investimento para ele) for superior ao valor de mercado. Um exemplo concreto disso é o proprietário de uma propriedade vizinha que, ao combinar sua própria propriedade com a propriedade objeto (assemblage), poderia obter economias de escala e valor agregado (valor da plotagem ). Situações semelhantes às vezes acontecem em finanças corporativas . Por exemplo, isso pode ocorrer quando uma fusão ou aquisição ocorre a um preço superior ao valor representado pelo preço da ação subjacente. A explicação usual para esses tipos de fusões e aquisiçõesé que "a soma é maior que suas partes", já que a propriedade plena de uma empresa fornece o controle total sobre ela. Isso é algo pelo qual os compradores às vezes pagam um preço alto. Essa situação pode acontecer também nas compras de imóveis.

Mas a razão mais comum para o valor diferir do preço é que o comprador ou o vendedor não estão informados sobre o valor de mercado de uma propriedade, mas concordam com um contrato a um determinado preço que é muito caro ou muito barato. Isso é lamentável para uma das duas partes. É obrigação do avaliador de imóveis estimar o verdadeiro valor de mercado de um imóvel e não seu preço de mercado.

Frequentemente, os imóveis são avaliados por um valor abaixo de seus valores de mercado; isso é conhecido como avaliação fracionada. [8] A avaliação fracionada pode resultar em propriedades avaliadas em 10% ou menos de seus valores de mercado. [9]

Definições de valor de mercado nos Estados Unidos

Nos Estados Unidos, as avaliações são para um determinado tipo de valor (por exemplo, valor de execução hipotecária, valor justo de mercado, valor de venda em dificuldades, valor de investimento). A definição de valor mais comumente usada é o valor de mercado . Embora os Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional (USPAP) não definam o Valor de Mercado, ele fornece orientações gerais sobre como o Valor de Mercado deve ser definido:

Tipo de valor, expresso em opinião, que pressupõe a transmissão de um bem (ou seja, um direito de propriedade ou um conjunto desses direitos), a partir de uma determinada data, nas condições específicas estabelecidas na definição do termo identificado pelo avaliador, conforme aplicável em uma avaliação.

Assim, a definição de valor utilizada em uma avaliação ou análise e relatório da Current Market Analysis (CMA) é um conjunto de premissas sobre o mercado em que a propriedade em questão pode operar. Afeta a escolha de dados comparáveis ​​para uso na análise. Também pode afetar o método usado para avaliar a propriedade. Por exemplo, o valor da árvore pode contribuir com até 27% do valor da propriedade. [10] [11]

Principais abordagens de valor

Existem três grupos tradicionais de metodologias para determinar o valor. Estes são geralmente referidos como as "três abordagens de valor" que geralmente são independentes umas das outras:

  • A abordagem de comparação de vendas (comparando as características de uma propriedade com as de propriedades comparáveis ​​que foram vendidas recentemente em transações semelhantes).
  • A abordagem de custo (o comprador não pagará mais por uma propriedade do que custaria construir um equivalente).
  • A abordagem de renda (semelhante aos métodos usados ​​para avaliação financeira, análise de títulos ou precificação de títulos).

No entanto, a tendência recente do negócio tende a ser para o uso de uma metodologia científica de avaliação que se baseia na base de dados quantitativos, [12] risco e abordagens geográficas. [13] [14] Pagourtzi et al. forneceram uma revisão sobre os métodos usados ​​na indústria por comparação entre abordagens convencionais e avançadas. [15]

Como mencionado anteriormente, um avaliador geralmente pode escolher entre três abordagens para determinar o valor. Uma ou duas dessas abordagens geralmente serão mais aplicáveis, com a outra abordagem ou abordagens geralmente sendo menos úteis. O avaliador tem que pensar no “escopo do trabalho”, no tipo de valor, na propriedade em si e na qualidade e quantidade de dados disponíveis para cada abordagem. Nenhuma afirmação abrangente pode ser feita de que uma abordagem ou outra é sempre melhor do que uma das outras abordagens.

O avaliador tem que pensar na forma como a maioria dos compradores costuma comprar um determinado tipo de imóvel. Qual método de avaliação a maioria dos compradores usa para o tipo de propriedade que está sendo avaliada? Isso geralmente orienta o pensamento do avaliador sobre o melhor método de avaliação, em conjunto com os dados disponíveis. Por exemplo, avaliações de propriedades que normalmente são compradas por investidores (por exemplo, arranha -céus, edifícios de escritórios) podem dar maior peso à Abordagem de Renda. Os compradores interessados ​​em adquirir imóveis residenciais unifamiliares preferem comparar preços, neste caso, a Abordagem de Comparação de Vendas (abordagem de análise de mercado) seria mais aplicável. A terceira e última abordagem ao valor é a Abordagem de Custo ao valor. A Abordagem de Custo para o valor é mais útil para determinar o valor segurável e o custo para construir uma nova estrutura ou edifício.

Por exemplo, prédios de apartamentos de uma determinada qualidade tendem a ser vendidos a um determinado preço por apartamento. [16] Em muitos desses casos, a abordagem de comparação de vendas pode ser mais aplicável. Por outro lado, um complexo de apartamentos de vários prédios geralmente seria avaliado pela abordagem de renda, pois isso seguiria como a maioria dos compradores o avaliaria. Como outro exemplo, as casas unifamiliares são mais comumente avaliadas com o maior peso na abordagem de comparação de vendas. No entanto, se uma residência unifamiliar estiver em um bairro onde todas ou a maioria das residências são unidades de aluguel, alguma variante da abordagem de renda pode ser mais útil. Assim, a escolha do método de avaliação pode mudar dependendo das circunstâncias, mesmo que o imóvel a ser avaliado não mude muito.

A abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas baseia-se principalmente no princípio da substituição. Essa abordagem pressupõe que um indivíduo prudente (ou racional) não pagará mais por uma propriedade do que custaria comprar uma propriedade substituta comparável. A abordagem reconhece que um comprador típico compara os preços solicitados e busca comprar a propriedade que atenda aos seus desejos e necessidades pelo menor custo. Ao desenvolver a abordagem de comparação de vendas, o avaliador tenta interpretar e medir as ações das partes envolvidas no mercado, incluindo compradores, vendedores e investidores.

Métodos de coleta de dados e processo de avaliação

Os dados são coletados em vendas recentes de propriedades semelhantes ao objeto a ser avaliado, chamadas de "comparáveis". Apenas os imóveis VENDIDO podem ser utilizados na avaliação e determinação do valor de um imóvel, pois representam valores efetivamente pagos ou acordados pelos imóveis. As fontes de dados comparáveis ​​incluem publicações imobiliárias, registros públicos, compradores, vendedores, corretores e/ou agentes imobiliários, avaliadores e assim por diante. Detalhes importantes de cada venda comparável estão descritos no laudo de avaliação. Como as vendas comparáveis ​​não são idênticas à propriedade em questão, podem ser feitos ajustes para data de venda, localização, estilo, comodidades, metragem quadrada, tamanho do local, etc. A idéia principal é simular o preço que teria sido pago se cada propriedade comparável venda eram idênticos ao imóvel objeto.[ esclarecimento necessário ] Da mesma forma, se o comparável é inferior ao sujeito em um aspecto, então é necessário um ajuste ascendente para esse aspecto. [ esclarecimento necessário ] O ajuste é algo subjetivo e depende do treinamento e experiência do avaliador. A partir da análise do conjunto de preços de venda ajustados das vendas comparáveis, o avaliador seleciona um indicador de valor representativo do imóvel em questão. É possível que vários avaliadores escolham um indicador de valor diferente que, em última análise, fornecerá um valor de propriedade diferente.

Etapas na abordagem de comparação de vendas

  1. Pesquise o mercado para obter informações referentes a vendas e vendas pendentes semelhantes ao imóvel em questão
  2. Investigue os dados de mercado para determinar se eles são factualmente corretos e precisos
  3. Determine unidades de comparação relevantes (por exemplo, preço de venda por metro quadrado) e desenvolva uma análise comparativa para cada
  4. Compare o assunto e as vendas comparáveis ​​de acordo com os elementos de comparação e ajuste conforme apropriado
  5. Conciliar as múltiplas indicações de valor que resultam do ajuste (para cima ou para baixo) das vendas comparáveis ​​em uma única indicação de valor

A abordagem de custo

A abordagem de custo já foi chamada de abordagem de soma. A teoria é que o valor de uma propriedade pode ser estimado pela soma do valor da terra e o valor depreciado de quaisquer benfeitorias. O valor das melhorias é muitas vezes referido pela abreviatura RCNLD (para "custo de reprodução/substituição novo menos depreciação"). A reprodução refere-se à reprodução de uma réplica exata; custo de reposição refere-se ao custo de construção de uma casa ou outra melhoria que tenha a mesma utilidade, mas usando design, mão de obra e materiais modernos. Na prática, os avaliadores quase sempre usam o custo de reposição e, em seguida, deduzem um fator para qualquer desutilidade funcional associada à idade da propriedade em questão. Uma exceção à regra geral de usar o custo de reposição é para algumas avaliações de valor de seguro. Nesses casos, a reprodução do ativo exato após um evento destrutivo como um incêndio é o objetivo.

Na maioria dos casos em que a abordagem de custo está envolvida, a metodologia geral é um híbrido das abordagens de comparação de custos e vendas (representando tanto os custos dos fornecedores quanto os preços que os clientes estão buscando). Por exemplo, o custo de reposição para construir um edifício pode ser determinado somando os custos de mão de obra, material e outros. Por outro lado, os valores dos terrenos e a depreciação devem ser derivados de uma análise de dados de vendas comparáveis.

A abordagem de custo é considerada mais confiável quando usada em estruturas mais novas, mas o método tende a se tornar menos confiável para propriedades mais antigas. A abordagem de custo é muitas vezes a única abordagem confiável ao lidar com propriedades de uso especial (por exemplo, assembleias públicas, marinas ).

A abordagem de renda

A abordagem de capitalização de renda (muitas vezes referida simplesmente como "abordagem de renda") é usada para avaliar propriedades comerciais e de investimento. Como se destina a refletir ou modelar diretamente as expectativas e comportamentos dos participantes típicos do mercado, essa abordagem geralmente é considerada a técnica de avaliação mais aplicável para propriedades geradoras de renda, onde existem dados de mercado suficientes.

Em uma propriedade comercial geradora de renda, essa abordagem capitaliza um fluxo de renda em uma indicação de valor. Isso pode ser feito usando multiplicadores de receita ou taxas de capitalização aplicadas a uma Receita Operacional Líquida (NOI). Normalmente, um NOI foi estabilizado para não colocar muito peso em um evento muito recente. Um exemplo disso é um prédio não locado que, tecnicamente, não tem NOI. Um NOI estabilizado assumiria que o edifício é alugado a uma taxa normal e aos níveis de ocupação usuais. A Receita Operacional Líquida (NOI) é a receita potencial bruta (GPI), menos vacância e perda de cobrança (= Receita Bruta Efetiva) menos despesas operacionais (mas excluindo serviço da dívida, imposto de renda e/ou encargos de depreciação aplicados pelos contadores).

Alternativamente, vários anos de receita operacional líquida podem ser avaliados por um modelo de análise de fluxo de caixa descontado (DCF). O modelo DCF é amplamente utilizado para avaliar propriedades maiores e mais caras de geração de renda, como grandes torres de escritórios ou grandes shopping centers. Essa técnica aplica rendimentos suportados pelo mercado (ou taxas de desconto) a fluxos de caixa futuros projetados (como números de renda anual e normalmente uma reversão global da eventual venda da propriedade) para chegar a uma indicação de valor presente. No Canadá, os valores de reversão normalmente variam de 16x-21x o NOI do ano de venda.

Quando as casas são compradas para uso pessoal, o comprador pode validar o preço pedido usando a abordagem de renda na direção oposta. Uma taxa de retorno esperada pode ser estimada comparando os custos líquidos esperados com o preço pedido. Esse retorno pode ser comparado a outras oportunidades de investimento do proprietário da casa. [17]

Métodos de avaliação do Reino Unido

No Reino Unido, a metodologia de avaliação tem sido tradicionalmente classificada em cinco métodos: [18]

1. Método comparativo . Usado para a maioria dos tipos de propriedade onde há boas evidências de vendas anteriores. Isso é análogo à abordagem de comparação de vendas descrita acima.

2. Método de investimento , também conhecido como hardcore . Usado para a maioria dos imóveis comerciais (e residenciais) que estão produzindo fluxos de caixa futuros através da locação do imóvel. Este método compara o valor estimado do aluguel (ERV), ou "top slice" com a renda atual ("passagem"), ou "bottom slice", para indicar se o valor futuro da propriedade deve aumentar ou diminuir com base em renda. Se a renda de uma propriedade for maior que o ERV, isso às vezes é conhecido como "espuma", que pode ser confundido com o uso de "espuma" nos EUA, descrevendo o período anterior a uma bolha imobiliária .

Os fluxos de caixa podem ser comparados ao rendimento equivalente determinado pelo mercado, e o valor da propriedade pode ser determinado por meio de um modelo simples. Observe que esse método é realmente um método de comparação, pois as principais variáveis ​​são determinadas no mercado. Na prática padrão dos EUA, no entanto, a capitalização estreitamente relacionada do NOI é confundida com o método DCF sob a classificação geral da abordagem de capitalização de renda (veja acima).

3. Método residual . Usado para propriedades prontas para desenvolvimento ou redesenvolvimento ou apenas para terra nua. O valor do terreno ou da propriedade não melhorada é baseado no valor melhorado ou desenvolvido menos os custos de construção, honorários profissionais, custos financeiros de desenvolvimento e lucro ou retorno do risco de um desenvolvedor. [ esclarecimentos necessários ]

4. Método de lucro . Usado para negociar propriedades onde a evidência de taxas é pequena, como hotéis, restaurantes e lares de idosos. Uma média de três anos de receita operacional (derivada do lucro e perda ou demonstração de resultado ) é capitalizada usando um rendimento apropriado. Observe que, como as variáveis ​​utilizadas são inerentes à propriedade e não são derivadas de mercado, portanto, a menos que sejam feitos os devidos ajustes, o valor resultante será o valor de uso ou valor de investimento, e não o valor de mercado .

5. Método de custo . Utilizado para terrenos e edifícios de carácter especial para os quais não é possível obter valores de lucro ou terrenos e edifícios para os quais não existe mercado devido às suas características de serviço público ou patrimonial. Tanto o método residual quanto o método de custo seriam agrupados nos Estados Unidos sob a abordagem de custo (veja acima).

De acordo com as atuais Normas de Avaliação RICS, são reconhecidas as seguintes bases de valor:

  • Valor de mercado (ver PS 3.2);
  • Aluguel de mercado (ver PS 3.3);
  • Valor (valor do investimento) (ver PS 3.4); e
  • Valor justo (ver PS 3.5)

Prática no Reino Unido

A experiência pública comum de agrimensores credenciados está no processo de obtenção de um empréstimo hipotecário . [19] Uma avaliação hipotecária será exigida por qualquer credor hipotecário como condição para obter um empréstimo hipotecário. O comprador pode optar por instruir o mesmo inspetor a realizar um "RICS HomeBuyer Report" ou um "RICS Building Survey" (às vezes chamado de "Structural Survey" [20] ), geralmente com custo adicional. [19] Quando o inspetor é instruído nesta função combinada, a avaliação da hipoteca ainda é produzida para o credor, e o Relatório do Comprador de Casa ou a Pesquisa do Edifício é adicionalmente preparado para o mutuário. Esse arranjo pode evitar o potencial conflito de interesses em que o inspetor tem como cliente tanto o credor quanto o devedor na transação. Devido ao aspecto ético e de responsabilidade profissional, os mutuários devem observar que a pesquisa do credor é produzida exclusivamente para o credor e o inspetor não será responsável por perda ou omissão do mutuário. Desde a reforma do RICS Red Book de prática de avaliação nos últimos anos, a definição de avaliação de hipoteca foi eliminada. Agora é uma avaliação de mercadoque é a mesma definição dada à avaliação no RICS HomeBuyer Report.

O Council of Mortgage Lenders recomenda que os compradores não confiem apenas na avaliação da hipoteca, mas obtenham uma pesquisa mais completa para seus próprios fins. [ citação necessária ] No entanto, uma pesquisa mais completa raramente é uma condição do empréstimo.

Um defeito estrutural

O mutuário pode preferir selecionar um inspetor independente para realizar o HomeBuyer Report ou Building Survey.

Relatório de avaliação de hipoteca

Uma avaliação de hipoteca é para o benefício do credor. Sua finalidade é meramente confirmar que o imóvel vale o preço pago, a fim de proteger os interesses do credor. [21] Invariavelmente, há um aviso no relatório que confirma que o inspetor não tem responsabilidade para com o mutuário. Esta é uma exclusão legalmente válida.

Pesquisas RICS Home

Sob as reformas empreendidas pelo RICS no início do século XXI para melhor regular o fornecimento de produtos profissionais ao público em geral, um setor que geralmente é incapaz de avaliar plenamente as consequências da especificação inadequada dos itens necessários a serem pesquisados ​​e como eles são relatados , a RICS produziu uma nova gama de produtos de consumo com a marca RICS. Estão agora disponíveis três produtos de consumo - 1. RICS Condition Report 2. RICS HomeBuyer Report 3. RICS Building Survey Estes produtos têm uma aparência consistente em toda a gama, com tipos de letra comuns e formato geral. As distinções vêm no detalhe que é fornecido posteriormente. Estes são discutidos abaixo.

Relatório de Condição RICS

Este é um breve relatório que analisa brevemente a propriedade para relatar a condição visual de nove elementos externos de construção, nove elementos internos de construção, sete serviços fornecidos ao edifício e três componentes principais do terreno em que a propriedade está localizada. Os relatórios classificam as condições de 1 - bom, 2, - precisando de atenção no futuro próximo, 3 - precisando de atenção agora usando um sistema de semáforo para chamar a atenção para coisas que importam.

Na prática, este relatório tem pouco valor para o comprador, a menos que o agrimensor compareça ao mesmo tempo em que o comprador está realizando uma vistoria e queira uma indicação antecipada do estado geral, aproveitando ao máximo o conhecimento especializado do agrimensor sobre como os edifícios podem falhar não são óbvias para o comprador médio. Alguns inspetores concordam em realizar essas pesquisas como um precursor para estender o serviço com um relatório mais detalhado em qualquer um dos outros dois tipos do conjunto RICS Home Surveys. [22] Normalmente, o valor do primeiro laudo é descontado no valor do laudo detalhado de acompanhamento, pois quando o vistoriador retorna ao imóvel, já existe um entendimento de quais são os problemas do imóvel.

Relatório de Comprador RICS Home

Este formato de documento foi revisado em 2010 para incluir um formato de fácil assimilação para o leitor. O problema com o formato anterior frequentemente relatado ao RICS por clientes que recebiam o 'Inquérito e Avaliação do Comprador de Casa' anterior era que a estrutura não distinguia facilmente as falhas da descrição principal. Um semáforosistema foi introduzido e os agrimensores têm que classificar cada elemento da inspeção de acordo com a prioridade. Dessa forma, impedimentos sérios são identificados facilmente e defeitos menos críticos comentados para dar conselhos ao leitor sobre o que precisará de atenção no futuro próximo. Não comenta os requisitos de manutenção dos itens considerados em condições satisfatórias, apenas confirmando que não há motivo para preocupação neste momento. Este formato é adequado para uma ampla gama de propriedades, mas é mais adequado para casas de construção tradicional que não estão sujeitas a problemas muito sérios ou grandes alterações ou ampliações anteriores. Este relatório é muito mais longo que o relatório de condição e analisa com mais detalhes o imóvel para relatar a condição visual e as necessidades de manutenção de nove elementos externos da construção, nove elementos internos de construção, sete serviços prestados ao edifício e três componentes principais do terreno em que o imóvel está situado. Os relatórios classificam as condições de 1 - bom, 2, - precisando de atenção no futuro próximo, 3 - precisando de atenção agora usando um sistema de semáforo para chamar a atenção para coisas que importam. O relatório também inclui comentários para aconselhar seu advogado sobre questões que precisam ser abordadas no transporte e quaisquer riscos que afetem o edifício, os terrenos e as pessoas de natureza mais geral. Há também uma avaliação de mercado do imóvel e uma avaliação dos custos de reconstrução para fins de seguro. 3 - precisando de atenção agora usando um sistema de semáforo para chamar a atenção para coisas que importam. O relatório também inclui comentários para aconselhar seu advogado sobre questões que precisam ser abordadas no transporte e quaisquer riscos que afetem o edifício, os terrenos e as pessoas de natureza mais geral. Há também uma avaliação de mercado do imóvel e uma avaliação dos custos de reconstrução para fins de seguro. 3 - precisando de atenção agora usando um sistema de semáforo para chamar a atenção para coisas que importam. O relatório também inclui comentários para aconselhar seu advogado sobre questões que precisam ser abordadas no transporte e quaisquer riscos que afetem o edifício, os terrenos e as pessoas de natureza mais geral. Há também uma avaliação de mercado do imóvel e uma avaliação dos custos de reconstrução para fins de seguro.

Nem todos os inspectores credenciados estão autorizados a fornecer o RICS HomeBuyer Report, uma vez que contém uma avaliação de mercado. De acordo com as regras da Royal Institution of Chartered Surveyors, qualquer inspetor que realize essas pesquisas também deve ser um Avaliador Registrado RICS e possuir seguro de responsabilidade profissional para esta tarefa. Esta é uma tentativa do RICS de fornecer confiança ao consumidor depois que os relatórios de avaliação mais antigos caíram em descrédito.

Pesquisa de Edifícios RICS
Uma casinha de palha

Há uma série de variações para uma pesquisa de construção residencial que oferece ao comprador da casa uma escolha de produtos. As duas variantes principais são a versão da nota de orientação RICS decorrente da nota de orientação RICS anterior de 2004 (mais recentemente atualizada pelo "Inquéritos de notas de orientação RICS de propriedade residencial 3ª edição", que foi introduzida em dezembro de 2013). A principal diferença entre a nota de orientação e a nota prática para o consumidor é o formato dos relatórios. Um estilo sob medida ou um estilo de quadro (sinalizador de semáforo). Para os agrimensores, a orientação é a "melhor prática" e a nota prática é "obrigatória".

A versão da nota de orientação pode ser fornecida em um formato de documento do Word acordado com um apêndice para fotografias etc. Há também uma opção (com custo extra de comissionamento) para adicionar uma avaliação de mercado e outros serviços, como custos de reparos e gerenciamento de projetos / mais serviços de investigação por acordo, conforme citado no final desta descrição. Com efeito, é um relatório totalmente personalizado.

A alternativa é a versão da nota prática (introduzida no mercado em novembro de 2012). É um formato de sinal de semáforo semelhante aos outros produtos de pesquisa RICS, como o relatório de condição RICS e os relatórios de comprador de casa RICS.

Ambos os formatos de relatório (versão de nota de orientação e nota de prática) são apropriados para praticamente todas as propriedades, incluindo, mas não se limitando a edifícios listados , casas de palha, casas de madeira e assim por diante.

A pesquisa de construção é a pesquisa mais detalhada disponível [23] da maioria das empresas de Chartered Surveyors. [21] Por mais minucioso que seja, ainda pode levar a recomendações para investigação adicional de outros especialistas; ver abaixo. No entanto, um inspetor competente sempre tentará investigar as causas da umidade e defeitos de construção antes de recomendar uma investigação mais aprofundada. O relatório de vistoria do edifício é muito mais longo que o relatório de condição, mas pode não ser muito mais longo que o relatório do comprador, pois seu conteúdo depende da condição observada em cada caso individual. A versão da nota prática vistoria do edifício analisa mais detalhadamente o imóvel para relatar a condição visual e as necessidades de manutenção de nove elementos externos de construção, com escopo para subdivisão em características individuais, com os nove elementos internos de construção e os sete serviços fornecido ao edifício examinado de maneira semelhante.

A versão de nota prática do relatório também classifica as condições de 1 - bom, 2, - necessitando de atenção em um futuro próximo, 3 - necessitando de atenção agora usando um sistema de semáforo para chamar a atenção para coisas que importam. Nesse formato, se houver um defeito, não apenas ele será identificado, mas suas causas analisadas e métodos de reparo e eliminação da causa discutidos com algum detalhe. O relatório também inclui comentários para aconselhar seu advogado sobre questões que precisam ser abordadas no transporte e quaisquer riscos que afetem o edifício, os terrenos e as pessoas de natureza mais geral. Também há discussão sobre os meios de fuga em caso de incêndio, que em casas mais antigas em particular podem ser comprometidas por mau projeto e alterações. Não há avaliação de mercado ou uma avaliação dos custos de reconstrução para fins de seguro no documento.

Coletivamente, uma característica chave das pesquisas de construção RICS é que elas oferecem uma oportunidade para clientes e inspetores iniciarem um diálogo detalhado sobre a propriedade que pretendem comprar. Os compradores consideram uma pesquisa de construção útil para permitir negociações adicionais sobre preços ou para fornecer um documento informativo aos clientes para ampliações ou reparos. O levantamento do edifício é um processo muito interativo.

Certificado de desempenho energético

Agrimensores credenciados também podem fornecer um certificado de desempenho energético.

Limites

Chartered Surveyors não são necessariamente especialistas em outros campos e podem recomendar investigações adicionais por um eletricista , engenheiro de gás , engenheiro estrutural ou especialista de outro tipo, dependendo do que encontrarem durante a inspeção. Eles também podem recomendar o trabalho do advogado do comprador para confirmar questões que possam afetar sua avaliação, como (com propriedades arrendadas ), o prazo não expirado do arrendamento , quem é responsável pelos limites e assim por diante.

A inspeção do Chartered Surveyor geralmente não é intrusiva. Eles não têm autoridade para levantar tábuas do piso, fazer furos ou realizar escavações em uma propriedade que o potencial comprador não possui, neste estágio, o que significa que certos defeitos ou problemas podem não ser aparentes em sua inspeção. [24]

Suas taxas são um componente do custo de mudança de casa no Reino Unido .

Outras considerações

Escopo do trabalho

Embora os Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional (USPAP) sempre tenham exigido que os avaliadores identificassem o escopo de trabalho necessário para produzir resultados confiáveis, ficou claro nos últimos anos [ quando? ] que os avaliadores não entenderam completamente o processo para desenvolvê-lo adequadamente. Ao formular o escopo do trabalho para uma avaliação credível, o conceito de uma avaliação limitada versus completaavaliação e o uso da Regra de Partida causaram confusão a clientes, avaliadores e revisores de avaliação. Para lidar com isso, o USPAP foi atualizado em 2006 com o que veio a ser conhecido como o Escopo do Projeto de Trabalho. Depois disso, o USPAP eliminou tanto a Regra de Partida quanto o conceito de avaliação limitada, e uma nova regra de Escopo de Trabalho foi criada. Neste, os avaliadores deveriam identificar seis partes-chave do problema de avaliação no início de cada tarefa:

  • Cliente e outros usuários pretendidos
  • Uso pretendido da avaliação e relatório de avaliação
  • Definição de valor (por exemplo, mercado, encerramento, investimento)
  • Quaisquer condições hipotéticas ou premissas extraordinárias
  • Data efetiva da análise de avaliação
  • Características salientes da propriedade em questão

Com base nesses fatores, o avaliador deve identificar o escopo do trabalho necessário, incluindo as metodologias a serem utilizadas, a extensão da investigação e as abordagens de valor aplicáveis. Atualmente, os padrões mínimos para escopo de trabalho são:

  • Expectativas do cliente e de outros usuários
  • As ações dos pares do avaliador que realizam tarefas semelhantes

O escopo do trabalho é o primeiro passo em qualquer processo de avaliação. Sem um escopo de trabalho estritamente definido, as conclusões de uma avaliação podem não ser viáveis. Ao definir o escopo do trabalho, um avaliador pode desenvolver adequadamente um valor para uma determinada propriedade para o usuário pretendido e para o uso pretendido da avaliação. A ideia de "escopo de trabalho" é fornecer expectativas e diretrizes claras para todas as partes sobre o que o laudo de avaliação cobre ou não; e quanto trabalho foi investido nele.

Tipos de participação acionária

O tipo de “juros” imobiliário que está sendo avaliado, também deve ser conhecido e declarado no relatório. Normalmente, para a maioria das vendas, ou financiamentos hipotecários, a taxa de juros simples está sendo valorizada. A taxa de juros simples é o pacote de direitos mais completo disponível. No entanto, em muitas situações, e em muitas sociedades que não seguem a Lei Comum Inglesa ou o Código Napoleônico , algum outro interesse pode ser mais comum. Embora existam muitos interesses possíveis no mercado imobiliário, os três mais comuns são:

  • Fee simple value (conhecido no Reino Unido como freehold ) – A propriedade mais completa em imóveis, sujeita nos países de direito consuetudinário aos poderes reservados ao estado (tributação, escheat, domínio eminente e poder de polícia)
  • Valor da taxa de arrendamento – Trata-se simplesmente dos juros simples da taxa onerados por um arrendamento. Se a locação for pelo valor de mercado, o valor da taxa de locação e o valor da taxa simples são iguais. No entanto, se o inquilino pagar mais ou menos do que o mercado, o valor residual do locador, acrescido do valor de mercado do arrendamento, pode ser superior ou inferior ao valor da taxa simples.
  • Valor do arrendamento – O interesse detido por um inquilino. Se o inquilino paga aluguel de mercado, então o arrendamento não tem valor de mercado. No entanto, se o inquilino pagar menos do que o mercado, a diferença entre o valor presente do que é pago e o valor presente dos aluguéis de mercado seria um valor de arrendamento positivo. Por exemplo, uma grande rede varejista pode negociar um arrendamento abaixo do mercado para servir como locatário âncora de um shopping center. Este valor de arrendamento pode ser transferido para outro inquilino âncora e, nesse caso, o inquilino de varejo tem um interesse positivo no imóvel.

Inspeção residencial

Se uma inspeção residencial for realizada antes da avaliação e esse relatório for fornecido ao avaliador, uma avaliação mais útil pode resultar. Isso ocorre porque o avaliador, que não é um inspetor especializado em residências, será informado se houver defeitos substanciais de construção ou grandes reparos necessários. Esta informação pode fazer com que o avaliador chegue a uma opinião de valor diferente, provavelmente inferior. Esta informação pode ser particularmente útil se uma ou ambas as partes que solicitam a avaliação acabarem na posse do imóvel. Este é às vezes o caso com a propriedade em um acordo de divórcio ou um julgamento legal. [25]

Avaliação em massa e modelos de avaliação automatizados

Os modelos automatizados de avaliação (AVMs) estão crescendo em aceitação. Eles se baseiam em modelos estatísticos, como análise de regressão múltipla , algoritmos de aprendizado de máquina ou sistemas de informações geográficas (GIS). [26] Embora os MAVs possam ser bastante precisos, principalmente quando usados ​​em uma área muito homogênea, também há evidências de que os MAVs não são precisos em outros casos, como quando são usados ​​em áreas rurais ou quando a propriedade avaliada não está bem ao bairro.

Avaliação em massa assistida por computador

Avaliação em massa assistida por computador , "CAMA" para abreviar, é um termo genérico para qualquer pacote de software usado por agências governamentais para ajudar a estabelecer avaliações imobiliárias para cálculos de impostos sobre propriedades. Um CAMA é um sistema de avaliação de propriedades, geralmente apenas certos tipos de imóveis , que incorpora análises estatísticas com suporte de computador, como análise de regressão múltipla e procedimento de estimativa adaptativa para ajudar o avaliador a estimar o valor. [27]

Autoridades governamentais e organizações profissionais

Internacional

Os vários grupos de avaliação dos EUA e organizações internacionais de avaliação profissional começaram a colaborar nos últimos anos para o desenvolvimento de Normas Internacionais de Avaliação . Isso facilitará os padrões globais de avaliação de imóveis, um complemento muito necessário para portfólios de investimentos imobiliários que cruzam as fronteiras nacionais. Alguns grupos de avaliação já são organizações internacionais e, portanto, em certa medida, já incorporam algum nível de padrões globais.

O International Valuation Standards Council (IVSC) é uma organização não governamental (ONG) membro das Nações Unidas com membros que englobam todos os principais normatizadores nacionais de avaliação e associações profissionais de 150 países diferentes (incluindo o Appraisal Institute , a American Society of Appraisers , o RICS , a [Practising Valuers Association of India] e o Appraisal Institute of Canada ). O IVSC publica o International Valuation Standards (IVS), agora em sua 12ª edição.

Alemanha

Na Alemanha, a avaliação imobiliária é conhecida como avaliação imobiliária ( Immobilienbewertung ). Os avaliadores de imóveis ( Immobilienbewerter ou Gutachter ) podem se qualificar para se tornar um Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (perito oficialmente nomeado e juramentado). No entanto, este título anteriormente muito importante perdeu muito de sua importância nos últimos anos, mas ainda tem algum valor nos processos judiciais. O título geralmente não é necessário para avaliações.

Autoridades governamentais

A avaliação imobiliária na Alemanha é parcialmente codificada por lei. O Baugesetzbuch federal (abbr. BauGB, "código estatutário alemão sobre construção e construção") contém diretrizes sobre autoridades governamentais, define o termo valor de mercado e refere-se a regras continuadas (capítulo 3, artigos 192 e segs.). Cada município (cidade ou distrito administrativo) deve formar um Gutachterausschuss (comitê de avaliação), composto por um presidente e membros honorários. [28] O comité recolhe informação sobre todos os negócios imobiliários (é obrigatório enviar uma cópia de cada contrato de compra notarial ao Gutachterausschuss ) e inclui-o no Kaufpreissammlung(base de dados de preços de compra). A maioria dos comitês publica um relatório oficial do mercado imobiliário a cada dois anos, no qual, além de outras informações sobre comparáveis, é determinado o valor do terreno. Os comitês também realizam avaliações em nome do poder público.

Regulamentos federais

O BauGB define o Verkehrswert ou Marktwert (valor de mercado, ambos termos com significado idêntico) da seguinte forma: situação jurídica e as características efectivas, a natureza e localização das instalações ou qualquer outro objecto da avaliação" [29] (tradução não oficial). A intenção, como em outros países, é incluir todas as influências objetivas e excluir todas as influências resultantes das circunstâncias subjetivas das partes envolvidas.

Esta lei federal é apoiada pela Wertermittlungsverordnung (abr. WertV, "regulamento sobre a determinação do valor"). [30] O WertV define as abordagens de avaliação codificada e a técnica geral de avaliação. As abordagens de avaliação codificadas alemãs (outras abordagens, como DCF ou abordagem residual também são permitidas, mas não codificadas) são:

  • Vergleichswertverfahren (abordagem de comparação de vendas) – usado quando há boa evidência de vendas anteriores e para ativos ocupados pelo proprietário, especialmente condomínios e casas unifamiliares;
  • Ertragswertverfahren (abordagem de renda alemã) – procedimento padrão para propriedade que produz fluxos de caixa futuros da locação da propriedade;
  • Sachwertverfahren (abordagem de custo alemã) – usada para propriedades especializadas onde nenhuma das abordagens acima se aplica, por exemplo, edifícios públicos.

Os regulamentos gerais da WertV são ainda apoiados pela Wertermittlungsrichtlinie (abr. WertR, "diretiva sobre a determinação do valor"). [31] O WertR fornece modelos para cálculos, tabelas (por exemplo, depreciação econômica) e diretrizes para a consideração de diferentes influências. WertV e WertR não são obrigatórios para avaliações para uso não oficial, no entanto, eles devem ser considerados como a melhor prática ou Prática de Avaliação Geralmente Aceita (Alemanha) (GAVP).

Comentários sobre o GAVP alemão

Na maioria dos aspectos, os Princípios de Avaliação Geralmente Aceitos (alemães) são consistentes com a prática internacional. O mercado de investimentos pesa mais fortemente na abordagem de renda. No entanto, existem algumas diferenças importantes:

  • Terrenos e benfeitorias são tratados separadamente. O GAVP alemão assume que a terra pode ser usada indefinidamente, mas os edifícios têm uma vida útil limitada; Isso coincide com o balanceamento dos ativos. O valor do terreno é determinado pela abordagem de comparação de vendas nas abordagens de receita e custo, usando os dados acumulados pelo Gutachterausschuss que são então adicionados ao valor do edifício.
  • Para contabilizar o uso da terra, a receita operacional líquida é reduzida pelos Liegenschaftszins (juros pagos ao proprietário do terreno pelo proprietário do prédio, ou seja, aluguel do terreno). A Liegenschaftszins é o produto do valor da terra e a Liegenschaftszinssatz (taxa de juros pelo uso da terra). O Liegenschaftszinssatz é o equivalente ao rendimento - com algumas diferenças importantes - e também é determinado pelo Gutachterausschuss .
  • Ao contrário do All Risks Yield (ARY) na prática do Reino Unido, o Liegenschaftszinssatz (abreviatura LZ) não inclui uma provisão para inadimplência (não deve ser confundida com uma vacância estrutural), portanto, isso precisa ser subtraído da receita operacional bruta . Como resultado, o Liegenschaftszinssatz geralmente será menor do que o All Risks Yield.
  • Com base na suposição de que a vida econômica das benfeitorias é limitada, o rendimento e a vida econômica remanescente determinam o valor do edifício a partir da receita operacional líquida.
  • Os contratos na Alemanha geralmente prescrevem que o proprietário arcará com uma parcela maior dos custos de manutenção e operação do que suas contrapartes nos Estados Unidos e no Reino Unido.

Críticas

Matematicamente, a distinção entre terra e benfeitorias na abordagem de renda não terá impacto no valor global quando a vida econômica restante for superior a trinta anos. Por esse motivo, tornou-se bastante comum usar o Vereinfachtes Ertragswertverfahren (abordagem de renda simplificada), omitindo o valor da terra e o Liegenschaftszins . No entanto, o tratamento separado de terrenos e edifícios leva a resultados mais precisos para edifícios mais antigos, especialmente para edifícios comerciais, que normalmente têm uma vida econômica mais curta do que os edifícios residenciais.

Uma vantagem do grau comparativamente alto de padronização praticado por avaliadores profissionais é a maior capacidade de verificar uma avaliação quanto à inconsistência, precisão e transparência.

Organizações profissionais

A Organização Federal Alemã de Peritos Nomeados e Juramentados ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , abr. BDSF) [32] é a principal organização profissional que abrange a maioria dos avaliadores licenciados na Alemanha. Nos últimos anos, com a mudança para uma perspectiva mais global na profissão de avaliação, o RICS ganhou uma posição na Alemanha, um pouco às custas do BDSF. Outra organização alemã de peritos nomeados e juramentados é a (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , abbr. DESAG) [33] Esta organização também inclui um grande número de avaliadores licenciados na Alemanha.

Com foco especial no valor hipotético, em 1996, bancos alemães com atividades de financiamento imobiliário formaram a HypZert GmbH , uma associação para a certificação de avaliadores imobiliários. [34] A qualificação HypZert é considerada obrigatória por muitos bancos alemães.

Israel

Em Israel, a profissão de avaliação imobiliária é regulamentada pelo Conselho de Avaliadores de Terras, órgão do Ministério da Justiça; a maior organização profissional, englobando a maioria dos avaliadores/avaliadores de terras é a Associação de Avaliadores de Terras. Os avaliadores devem estar inscritos no Conselho, órgão estatutário instituído por lei, que supervisiona a formação e administra os exames profissionais nacionais que são pré-requisitos para a obtenção do registo. Em 2005, o Conselho criou um Comitê de Padrões de Avaliação com o objetivo de desenvolver e promulgar padrões que refletissem as melhores práticas; estes tendem a seguir uma abordagem baseada em regras.

Historicamente, a maioria das avaliações em Israel eram avaliações estatutárias (como avaliações realizadas para fins de Imposto de Melhoria , um imposto administrado sobre quaisquer ganhos acumulados para a propriedade por meio de alterações no planejamento local), bem como avaliações realizadas para fins de empréstimos bancários. Desde que Israel implementou as Normas Internacionais de Relatórios Financeiros (IFRS) em 2008, a profissão tem se dedicado a realizar avaliações para fins de relatórios financeiros.

Reino Unido

No Reino Unido, a avaliação de imóveis é conhecida como avaliação de imóveis e um avaliador de imóveis é um avaliador de terrenos ou avaliador de propriedades (geralmente um agrimensor qualificado qualificado especializado em avaliação de propriedades). [18] A avaliação de imóveis no Reino Unido é regulamentada pela Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), um órgão profissional que abrange todas as profissões relacionadas com a construção e propriedade. As diretrizes profissionais RICS para avaliadores são publicadas no que é comumente conhecido como o Livro Vermelho . A versão de 2017 foi o RICS Valuation – Global Standards (1 de julho de 2017), [35]substituindo uma edição publicada em 2011. RICS Valuation Standards contém regras obrigatórias, orientação de melhores práticas e comentários relacionados. A versão 2017 adota e aplica os International Valuation Standards (IVS) publicados pelo International Valuation Standards Council (IVSC). As alterações às normas são aprovadas pelo Conselho do Grupo RICS Valuation Professional e o Livro Vermelho é atualizado regularmente. Embora sediada no Reino Unido, a RICS é uma organização global e se tornou muito ativa nos Estados Unidos nos últimos anos por meio de sua afiliação com os Counselors of Real Estate, uma divisão da National Association of Realtors .

Estados Unidos

A prática de avaliação nos Estados Unidos é regulamentada pelo estado. A Appraisal Foundation (TAF) é o principal órgão de padronização; seu Conselho de Padrões de Avaliação (ASB) promulga e atualiza as melhores práticas conforme codificado nos Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional (USPAP), enquanto seu Conselho de Qualificações de Avaliação (AQB) promulga padrões mínimos para certificação e licenciamento de avaliadores.

O governo federal regula os avaliadores indiretamente porque se o Appraisal Subcommittee (ASC) do Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC) achar que o programa de certificação e regulamentação de avaliadores de um determinado estado é inadequado, então, sob os regulamentos federais, todos os avaliadores naquele estado não seriam mais elegíveis para realizar avaliações para bancos credenciados pelo governo federal. [36] O ASC supervisiona o TAF. Os bancos fazem uso generalizado de empréstimos hipotecários e títulos garantidos por hipotecas , e não poderiam fazê-lo sem avaliações.

A Lei de Reforma, Recuperação e Execução das Instituições Financeiras de 1989 (FIRREA) exigiu que todos os estados desenvolvessem sistemas de licenciamento e certificação de avaliadores imobiliários. [37] Para conseguir isso, o Subcomitê de Avaliação (ASC) foi formado dentro do Conselho de Exame de Instituições Financeiras Federais (FFIEC), com representantes de várias agências reguladoras de hipotecas federais. [38]Assim, atualmente todos os avaliadores de imóveis devem ser licenciados e certificados pelo estado. Mas antes da década de 1990, não havia padrões comumente aceitos para a qualidade da avaliação ou para o licenciamento do avaliador. Na década de 1980, um comitê ad hoc representando várias organizações profissionais de avaliação nos Estados Unidos e no Canadá se reuniu para codificar as melhores práticas no que ficou conhecido como Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional (USPAP). A Crise de Poupanças e Empréstimos dos EUA resultou no aumento da regulamentação federal por meio da Lei de Reforma, Recuperação e Execução das Instituições Financeiras de 1989 , que exigia que os reguladores federais de empréstimos adotassem padrões de avaliação. Uma organização sem fins lucrativos, The Appraisal Foundation(TAF), foi formado pelas mesmas organizações que desenvolveram o USPAP, e os direitos autorais do USPAP foram transferidos para o TAF. A supervisão federal do TAF é fornecida pelo Subcomitê de Avaliação, composto por representantes de vários reguladores federais de empréstimos. O TAF realiza seu trabalho por meio de dois conselhos: o Conselho de Padrões de Avaliação promulga e atualiza o USPAP; o Appraisal Qualifications Board (AQB) promulga padrões mínimos recomendados para certificação e licenciamento de avaliadores. Durante a década de 1990, todos os estados adotaram o USPAP como os padrões governamentais dentro de seus estados e desenvolveram padrões de licenciamento que atendiam ou excediam as recomendações do TAF. Além disso, os vários tribunais estaduais e federais adotaram o USPAP para litígios imobiliários e todos os reguladores federais de empréstimos adotam o USPAP para avaliação de financiamento hipotecário.[38]

Organizações profissionais

Além disso, existem organizações de avaliação profissional, organizadas como organizações privadas sem fins lucrativos, que datam da Grande Depressão da década de 1930. Uma das mais antigas dos Estados Unidos é a American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA), fundada em 1929. [39] Outras foram fundadas conforme a necessidade e a oportunidade surgiu em áreas especializadas, como o Appraisal Institute ( AI) e a American Society of Appraisers (ASA) fundada na década de 1930, a International Right of Way Association e a National Association of Realtors que foram fundadas após a Segunda Guerra Mundial. Todas essas organizações existiam para estabelecer e impor padrões, mas sua influência diminuiu com o aumento da regulamentação governamental. Em março de 2007, três dessas organizações (ASFMRA, ASA e AI) anunciaram um acordo de princípio para a fusão. NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers), membro fundador da The Appraisal Foundation, ajudou a escrever o Título XI, as Emendas da Reforma da Avaliação Imobiliária. Foi fundada em 1961.

Uma das organizações profissionais de avaliadores imobiliários mais reconhecidas na América é o Appraisal Institute (AI). Foi formada a partir da fusão do American Institute of Real Estate Appraisers e da Society of Real Estate Appraisers. Fundadas junto com outras na década de 1930, as duas organizações se fundiram na década de 1990 para formar a AI. Este grupo concede quatro designações profissionais: SRA , para avaliadores residenciais, AI-RRS , para avaliadores de avaliações residenciais, MAI , para avaliadores comerciais e AI-GRS , para avaliadores de avaliações comerciais. O Instituto promulgou regulamentos rigorosos sobre o uso e exibição dessas designações. Por exemplo, ao contrário da crença popular, "MAI" nãosignifica "Membro, Appraisal Institute". De acordo com o instituto, as letras "não representam palavras específicas", e um MAI não pode usar as palavras "Membro, Appraisal Institute" no lugar da marca MAI. O motivo principal dessa regra é evitar a diluição da marca . Essas designações exigem participação em aulas de técnicas de avaliação, treinamento ético, exames e uma revisão do trabalho do candidato por avaliadores designados.

A National Association of Appraisers (NAA) foi formada com o objetivo de unir os que atuam na profissão de avaliação com o objetivo de exercer uma influência benéfica sobre a profissão e defender os interesses dos avaliadores. A NAA estabeleceu um grupo consultivo composto por lideranças nas organizações e coalizões estaduais chamado Conselho de Governadores, onde esses estados podem ajudar a orientar a NAA a agir no melhor interesse de todos os avaliadores. A NAA também tem um membro designado, MNAA (Member of the National Association of Appraisers, que é um indivíduo que possui uma licença de avaliação, certificação ou credencial de avaliação similar emitida por uma agência governamental; e que aceita os requisitos e objetivos de associação do National Associação de Avaliadores.

Outras organizações líderes de avaliação incluem a National Association of Independent Fee Appraisers e a National Association of Master Appraisers , que também foram membros fundadores da Appraisal Foundation. [40] O Massachusetts Board of Real Estate Appraisers (MBREA), fundado em 1934, é a única associação estadual de avaliação que foi nomeada patrocinadora da Appraisal Foundation. [41] Nos últimos anos, a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tornou-se altamente conceituada nos Estados Unidos e formou uma colaboração com os Counselors of Real Estate, uma divisão da National Association of Realtors. A RICS, com sede em Londres, opera em escala global e concede as designações MRICS e FRICS aos membros e bolsistas da RICS. O Real Estate Counseling Group of America é um pequeno grupo dos principais avaliadores e analistas imobiliários dos EUA que, coletivamente, criaram um corpo desproporcionalmente grande de metodologia de avaliação e, a National Association of Real Estate Appraisers (NAREA), fundada em 1966, com o objetivo de para elevar o profissionalismo e o sucesso da indústria de avaliação.

A principal organização de avaliação para avaliação de bens pessoais é a American Society of Appraisers , que é membro patrocinador da Appraisal Foundation e concede a designação ASA (Accredited Senior Appraiser) aos candidatos que completam cinco anos de experiência em avaliação documentada, passam por um exame abrangente juntamente com necessários cursos de avaliação comercial e/ou residencial e enviar dois relatórios de avaliação para revisão.

Preconceito Racial

Há muito se pensa que o preconceito implícito e a composição racial da vizinhança contribuem para o valor da avaliação da casa. [42] Estudos recentes da Freddie Mac e de outros líderes do setor confirmaram que a modelagem tradicional baseada em vendas comparáveis ​​e uma variedade de outros fatores (renda, pontuação de crédito, etc.) não pode explicar a diferença de valor de avaliação que as minorias enfrentam. [43] Alguns argumentam que essas disparidades de preços são parcialmente explicadas pela qualidade da vizinhança, que os oponentes dizem ser um subproduto do histórico de redlining . [44]

Rússia

Na Rússia, a par de muitas outras economias da ex-União Soviética, a profissão surgiu no primeiro semestre de 1990 e representou uma ruptura clara com a antiga prática de especialistas em preços específicos do setor e com as atividades das autoridades estatutárias de fixação de preços na União Soviética. União. Atualmente, a avaliação de imóveis, como é chamada, é uma especialidade dentro da "profissão avaliadora" de propósito geral, que funciona em um modo autorregulador supervisionado por "organizações profissionais autorreguladas" de avaliadores (SROs), ou seja, entidades públicas de supervisão estabelecidas sob provisões de legislação especial (que muito vagamente pode ser comparada a sindicatos). O principal deles é a Sociedade Russa de Avaliadores, criada em 1993 e atualmente supervisionando cerca de metade dos membros da profissão de avaliação. Entre seus mais de 6.000 membros, uma maioria considerável são avaliadores de imóveis, convivendo com avaliadores de negócios e ativos intangíveis. As últimas categorias de avaliadores também podem avaliar propriedades, embora os profissionais de avaliação tendam a se especializar. No final de 2016, foi determinado que os avaliadores deveriam passar por um processo de atestado obrigatório administrado pelo estado para verificar sua competência, cujos detalhes quanto à quebra de especialização ou de outra forma ainda precisam ser definidos.

A partir de meados de 2016, os avaliadores na Rússia, incluindo avaliadores de bens imóveis, são considerados indivíduos propositadamente educados que mantêm sua associação ao Valuation SRO e têm responsabilidade de propriedade ilimitada pelo resultado de seus serviços, ou seja, seu status profissional é modelado na organização dos notários públicos. Independentemente do fato, mais de 80% dos avaliadores tendem a ser empregados por empresas de avaliação ou consultoria e, portanto, não entram na prática como empreendedores individuais autônomos. Os serviços de avaliação de alto nível são representados principalmente pelos braços de avaliação das consultorias internacionais "Big-four" no país, mas também existem marcas nacionais de avaliação corporativa respeitáveis.

A maioria das avaliações no país tende a ser realizada para fins estatutários previstos na Lei Federal de Avaliação (a última alteração em 2016) e outras leis relacionadas, como a Lei das Sociedades por Ações. Essas leis prevêem mais de 20 chamados "casos obrigatórios de avaliação", incluindo avaliações para fins de privatização, empréstimos, falência e liquidação etc. regulador deixou de incentivar a opção de valor justo contábil. Atualmente, a avaliação em massa de imóveis para fins fiscais também está começando a ser terceirizada pelo Governo para a instituição de avaliadores profissionais.

A adjudicação de estimativas de valor certificadas pelos avaliadores em caso de início de disputas é realizada através dos Conselhos de Especialistas das SROs dos avaliadores. Os tribunais oficiais tendem a concordar com as resoluções desses Conselhos. Em alguns casos raros, o imprimatur dos Conselhos de Especialistas da SRO também é necessário para que uma avaliação feita por um avaliador específico entre em vigor.

Os detalhes técnicos da prática dos avaliadores imobiliários na Rússia estão alinhados com o padrão internacional. Os membros da Sociedade Russa de Avaliadores anteriormente estavam vinculados à observância dos Padrões Internacionais de Avaliação. Existe também um conjunto de 14 "Padrões Federais de Avaliação" desenvolvidos pelo governo de propósito geral (FSOs 1,2,3 - são os padrões gerais de avaliação adotados pela primeira vez em 2007 (e revisados ​​em 2015) e abrangendo os Termos de compromisso e o conteúdo do relatório de avaliação requisitos, os FSOs 7–11 são padrões específicos de ativos adotados em 2015, enquanto o FSO 9 é atualmente o único padrão específico de propósito no conjunto que trata de avaliações de propriedades para fins de garantia de empréstimos; os dois últimos padrões FSO adotados em 2016 cobrem a determinação de valores de investimento e liquidação, no entanto, eles não abordam a metodologia para determinar esses valores, apenas eliminando os requisitos de relatório). Tendo em vista o impulso de conformidade internacional na última rodada de definição de padrões FSO, os requisitos gerais nos novos padrões FSO estão próximos daqueles estabelecidos nos padrões internacionais de avaliação, no entanto, eles podem ser mais específicos ocasionalmente e exigir a divulgação obrigatória de incertezas na avaliação relatórios usando o formato de intervalo/intervalo.

Com efeitos a partir de 1 de agosto de 2017, novas alterações à Lei Federal de Valoração passaram a impor a certificação obrigatória dos avaliadores por um centro de testes afiliado ao estado. Consequentemente, esta medida de certificação de exame escrito de 2 horas, destinada a contrariar uma percepção de negligência generalizada entre os membros da profissão de avaliação nacional, prevê 3 especializações de avaliadores: avaliadores imobiliários, avaliadores de instalações e máquinas e avaliadores de negócios e avaliadores de ativos intangíveis, com os requisitos de conteúdo do exame variando substancialmente para cada especialização. Os avaliadores perderiam o direito de praticar, a menos que cumpram o requisito de fazer este exame de certificação obrigatório até 31 de março de 2018.

Hong Kong

O Instituto de Agrimensores de Hong Kong (HKIS) regula os agrimensores de propriedade em Hong Kong. Estabelecido em 1984, o Institute é a única organização profissional que representa a profissão de topógrafo em Hong Kong. O HKIS foi estatutariamente incorporado em virtude da Portaria do Instituto de Agrimensores de Hong Kong em janeiro de 1990 (Cap. 1148). Em julho de 1991, a Portaria de Registro de Agrimensores (Cap. 417) foi aprovada para estabelecer uma Junta de Registro para administrar o registro de agrimensores. Em maio de 2006, o número de membros atingiu 6.723. Um agrimensor de prática geral aconselha sobre o melhor uso da terra, avalia a viabilidade e viabilidade do projeto de desenvolvimento proposto, bem como a avaliação, comercialização, venda, arrendamento e gestão de empreendimentos concluídos. Ele também tem um site para fornecer propriedade em tempo real'[45]

Austrália

O Australian Property Institute (API) foi formado em 1926 como o Commonwealth Institute of Valuers. O Instituto passou por várias mudanças de nome ao longo do século passado, à medida que a gama de serviços oferecidos por seus membros se expandiu. Serve para regular a profissão de avaliadores de propriedade em toda a Austrália.

Hoje, a API representa os interesses de mais de 8.600 profissionais de propriedade em toda a Austrália. Os membros da API incluem avaliadores residenciais, comerciais e de plantas e máquinas, consultores imobiliários, analistas imobiliários, gerentes de fundos e ativos imobiliários, gerentes de instalações imobiliárias, advogados imobiliários e pesquisadores e acadêmicos imobiliários. A principal função do Instituto é estabelecer e manter os mais altos padrões de prática profissional, educação, ética e conduta profissional para seus membros e para a profissão de propriedade mais ampla. [46]

Nova Zelândia

A avaliação de imóveis na Nova Zelândia é regulamentada pelo Instituto de Avaliadores da Nova Zelândia ('NZIV') e pelo Conselho de Registro de Avaliadores da Nova Zelândia ('VRB'), ambos órgãos estatutários estabelecidos sob a Lei dos Avaliadores de 1948 (NZ). O NZIV continua sendo o órgão profissional estatutário para avaliadores na Nova Zelândia, com sucessão perpétua sob a Lei (que está em revisão em 2015). O NZIV pode fazer Normas como legislação de nível inferior e possui um Código de Ética. As regras NZIV foram alteradas pela última vez em 2012 e permanecem atuais. O VRB tem jurisdição em relação a assuntos graves que afetem o registro de um avaliador, incluindo disciplina, quando um avaliador agiu de forma a atingir o limite. O Valuers Act 1948 define o limite sob s31 como questões em que um avaliador pode ser eliminado do registro de avaliadores. O NZIV tem poder de disciplina para assuntos relativamente menores. O NZIV governa os membros do NZIV e tem o poder de disciplinar os membros e multá-los em até $ 500, admoestar os membros ou encerrar sua associação. As designações "Avaliador Registado" e "Avaliador Público" estão legalmente protegidas pela legislação, sendo reservadas aos Avaliadores Registados ao abrigo da Lei. O NZIV, de acordo com a Lei, pode admitir membros não avaliadores (como economistas de terras não avaliadores).

Existem também órgãos profissionais voluntários para avaliação de imóveis, como o Royal Institute of Chartered Surveyors ('RICS') e o Property Institute of New Zealand ('PINZ'). Ambos os órgãos têm uma adesão mais ampla, além de avaliadores imobiliários. PINZ tem mais de 2.500 membros na Nova Zelândia e no exterior (como expatriados no Reino Unido, Ásia e Austrália). A PINZ tem um acordo de nível de serviço com a NZIV, pelo qual a PINZ contrata a execução de tarefas para o órgão profissional estatutário, NZIV. A PINZ foi formada em 2000 para atuar como a voz das profissões de propriedade. Houve 'divisões políticas' dentro da profissão de avaliação na Nova Zelândia, expressas em assembleias gerais e através de 'guerras por procuração' ao longo dos últimos 20 anos. Muitos avaliadores apoiam a fusão das funções do NZIV sob o órgão voluntário multidisciplinar PINZ, enquanto muitos outros desejam manter um corpo profissional estatutário separado para avaliadores (o NZIV). Há várias razões no debate e a legislação vigente está em revisão e alterações ou revogação estão sendo consideradas. Atualmente, a Lei permanece em vigor e o NZIV é juridicamente um órgão distinto com funções estatutárias, poderes e deveres.

A PINZ incorporou grande parte dos membros do NZIV, do Institute of Plant & Machinery Valuers (IPMV) e do Property & Land Economy Institute of New Zealand (PLEINZ). A PINZ agora representa os interesses de avaliadores, gerentes de propriedades e instalações, consultores de propriedades e avaliadores de instalações e máquinas. A PINZ se tornou um dos maiores órgãos profissionais de padrões, qualificações e ética em todas as facetas da profissão de propriedade na Nova Zelândia. Trabalha com o governo, a indústria e outras associações profissionais, partes interessadas na educação e a mídia para promover seus padrões e pontos de vista. [47]

Na Nova Zelândia, os termos "avaliação" e "avaliador" geralmente se referem a alguém que assume essa função profissional em termos dos requisitos do Valuer Act 1948 ou a planta e maquinário não regulamentado ou voluntariamente autorregulado (se for membro da PINZ), marítimo ou avaliadores de arte. Visto que o termo "avaliação" geralmente está relacionado a uma estimativa feita por um vendedor de imóveis ou agente licenciado sob o Real Estate Agents Act 2008. O Real Estate Institute of New Zealand inclui muitos membros avaliadores, mas a legislação aplicável para vendas e agência (alienação de interesses de terra em nome de outros) não se estende para incluir a provisão para essa função por avaliadores, independentemente da associação de NZIV, RICS ou PINZ.

Há uma distinção fundamental entre o papel de um corretor de imóveis e de um avaliador, pois um agente pode defender os interesses de seu principal, enquanto um avaliador deve fornecer opinião sobre o valor de forma imparcial e independente. Advogados, Corretores de Imóveis e Corretores de Imóveis estão autorizados a atuar na venda de imóveis sob legislação bem diferente daquela que rege os avaliadores. A provisão para o papel em relação a Advogados e Corretores é o Advogados e Corretores 2006.

De 2011 a 2015, o número de Avaliadores Registrados na Nova Zelândia geralmente está entre apenas cerca de 900 a 950 por ano. Este é um profissional 'top pesado' envelhecido com dificuldade em reter membros novos e jovens devido ao pagamento, estresse no trabalho e o recente advento de 'câmaras de compensação' para os bancos solicitarem avaliações para fins de hipoteca. As câmaras de compensação acabaram em grande parte com a prática local de longa data de membros do público que buscam aconselhamento diretamente de um avaliador. O uso de estimativas eletrônicas baseadas em Rating Values ​​(avaliação em massa do governo local para taxas) também está levando a uma redução no trabalho de avaliação padrão e está afetando significativamente a viabilidade de pequenas empresas de avaliação.

Veja também

Referências

  1. ^ "Como se tornar um avaliador residencial certificado" . kapre . com . Arquivado a partir do original em 18 de maio de 2017 . Recuperado em 1 de junho de 2017 .
  2. ^ "Como se tornar um avaliador licenciado" . kapre . com . Arquivado a partir do original em 18 de maio de 2017 . Recuperado em 1 de junho de 2017 .
  3. ^ "Relatório de avaliação residencial uniforme (formulário 1004): PDF" (PDF) . Arquivado (PDF) do original em 21 de março de 2012 . Recuperado em 1 de junho de 2017 .
  4. ^ a b Normas Internacionais de Avaliação 2011
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Leitura adicional

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  • Baum, A., Nunnigton, N., & Mackmin, D. (2011) A Abordagem de Renda para Avaliação de Imóveis (6ª Edição). Estates Gazette, Londres
  • Brown, G., & Matysiak, G. (1999) Investimento Imobiliário: Uma Abordagem do Mercado de Capitais . Financial Times, Londres
  • Isaac, D., & O'Leary, J. (2012) Princípios de Avaliação de Propriedades (2ª Edição), Palgrave MacMillan, Londres
  • Kane, S., Linne, M. e Johnson, J. (2004) Aplicações Práticas em Modelagem de Avaliação de Avaliação . Instituto de Avaliação, Chicago
  • Hayward, R. (ed.) (2008) Avaliação: Princípios em Prática (6ª edição). Estates Gazette, Londres
  • Maliene, V. (2011). "Avaliação de imóveis especializada: análise de decisão de múltiplos critérios" . Jornal de Varejo & Propriedade de Lazer . 9 (5): 443-50. doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
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  • Simons, Robert (2007) Quando Coisas Ruins Acontecem a Boa Propriedade Instituto de Direito Ambiental, Washington, DC
  • The Appraisal Foundation, Padrões Uniformes da Prática de Avaliação Profissional . Atualizado e publicado anualmente até a edição de 2006; doravante, as edições atualizadas devem aparecer semestralmente.
  • The Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate (13ª Edição). Um livro-texto reconhecido pela indústria.
  • Os Serviços de Avaliação no Oriente Médio e Norte da África, www.landsterling.com . Serviços de avaliação certificados RICS.
  • Norma italiana de avaliação de propriedades – Codice delle Valutazioni Immobiliari, Terceira edição – versão em inglês (2006)
  • Duca, John V., John Muellbauer e Anthony Murphy. 2021. " O que impulsiona os ciclos de preços das casas? Experiência internacional e questões políticas. " Journal of Economic Literature, 59 (3): 773-864.