Design–lance–criação

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Design–bid–build (ou design/bid/build , e abreviado D–B–B ou D/B/B de acordo), também conhecido como Design–tender (ou "design/tender") método tradicional ou hardbid , é um método de entrega do projeto em que a agência ou o proprietário contrata entidades separadas para a concepção e construção de um projeto.

Design-bid-build é o método tradicional de entrega de projetos e difere em vários aspectos substanciais do design-build .

Existem três fases sequenciais principais para o método de entrega projeto-lance-construção: [1]

  • A fase de projeto
  • A fase de licitação (ou licitação )
  • A fase de construção

Fase de projeto [ editar ]

Nesta fase, o proprietário contrata um arquiteto (ou engenheiro consultor para obras de infraestrutura ) para projetar e produzir documentos de licitação, incluindo desenhos de construção e especificações técnicas, nos quais vários empreiteiros gerais , por sua vez, concorrerão para construir o projeto. Para projetos de construção, o arquiteto trabalhará com o proprietário para identificar as necessidades do proprietário, desenvolver um programa escrito documentando essas necessidades e, em seguida, produzir um projeto conceitual e/ou esquemático. Este projeto inicial é então desenvolvido, e o arquiteto geralmente traz outros profissionais de projeto, incluindo um engenheiro estrutural , às vezes um engenheiro civil , mecânico ,engenheiros elétricos e de encanamento (engenheiros MEP), um engenheiro de proteção contra incêndio e muitas vezes um arquiteto paisagista para ajudar a concluir os desenhos de construção e as especificações técnicas. Os documentos de licitação finalizados são coordenados pelo arquiteto e proprietário para emissão aos empreiteiros gerais durante a fase de licitação.

As taxas de design são normalmente entre 5-10% do custo total do projeto. [1]

Fase de licitação (ou licitação) [ editar ]

A licitação pode ser “aberta”, na qual qualquer licitante qualificado pode participar, ou “selecionada”, na qual um número limitado de empreiteiros pré-selecionados é convidado a licitar.

Os vários empreiteiros gerais que licitam o projeto obtêm cópias dos documentos de licitação (ou licitação) e os enviam a vários subempreiteiros para licitações de subcomponentes do projeto. Os subcomponentes incluem itens como o trabalho de concreto, estrutura de aço estrutural, sistemas elétricos, HVAC e paisagismo. Dúvidas podem surgir durante o período da licitação (ou licitação), e o arquiteto normalmente emitirá esclarecimentos ou correções nos documentos da licitação na forma de adendos. A partir desses elementos, o contratante compila uma proposta completa (ou "preço da proposta") para apresentação na data e hora de fechamento estabelecidas (ou seja, data da proposta). Os lances podem ser baseados nas quantidades de materiais na construção concluída (por exemplo, como no Reino Unido com listas de quantidades), as operações necessárias para construí-lo (por exemplo, como em contas operacionais ), ou simplesmente como um custo global; no entanto, esses requisitos de licitação são elucidados nos documentos de licitação.

Depois que as propostas são recebidas, o arquiteto normalmente analisa as propostas, busca quaisquer esclarecimentos exigidos dos licitantes, investiga as qualificações do empreiteiro, garante que toda a documentação esteja em ordem (incluindo fiança, se necessário) e aconselha o proprietário sobre a classificação das propostas. Se as propostas estiverem dentro de uma faixa aceitável para o proprietário, o proprietário e o arquiteto discutem a adequação de vários licitantes e suas propostas. O proprietário não é obrigado a aceitar o lance mais baixo, e é costume que outros fatores, incluindo desempenho anterior e qualidade de outros trabalhos, influenciem o processo de seleção. No entanto, o projeto é normalmente adjudicado ao empreiteiro geral com a proposta mais baixa.

Caso todas as propostas não satisfaçam as necessidades do proprietário, seja por razões financeiras ou de outra forma, o proprietário pode optar por rejeitar todas as propostas. As seguintes opções ficam disponíveis para o proprietário:

  • Faça uma nova licitação (ou licite novamente) a construção do projeto em uma data futura quando as necessidades do proprietário forem atendidas, como quando o dinheiro estiver disponível e/ou os custos de construção caírem.
  • Abandone totalmente o projeto.
  • Emitir uma ordem de serviço para que o arquiteto revise o projeto (às vezes sem custo para o Proprietário, se previamente negociado), para tornar o projeto menor ou mais eficiente, ou reduzir recursos ou elementos do projeto para reduzir o custo. Os documentos de licitação revisados ​​podem então ser emitidos novamente para licitação (ou re-licitados).
  • Selecione um empreiteiro geral, como o licitante mais baixo, ou um estimador de custos experiente para ajudar o arquiteto com mudanças de projeto visando a redução de custos. Este processo é muitas vezes referido como engenharia de valor . Os documentos de licitação revisados ​​podem então ser emitidos novamente para licitação (ou re-licitados).

Fase de construção [ editar ]

Uma vez que a construção do projeto tenha sido adjudicada ao empreiteiro, os documentos de licitação (por exemplo, desenhos de construção aprovados e especificações técnicas) não podem ser alterados. As licenças necessárias (por exemplo, uma licença de construção ) devem ser obtidas de todas as autoridades jurisdicionais para que o processo de construção seja iniciado. Caso sejam necessárias alterações de projeto durante a construção, sejam iniciadas pelo empreiteiro, proprietário ou conforme descoberto pelo arquiteto, o arquiteto pode emitir esboços ou esclarecimentos por escrito. O empreiteiro pode ser obrigado a documentar as condições "como construídas" ao proprietário.

Na maioria dos casos, quase todos os componentes de um projeto são fornecidos e instalados por subcontratados. O empreiteiro geral pode fornecer trabalho com suas próprias forças, mas é comum que um empreiteiro geral limite seu papel principalmente ao gerenciamento do processo de construção e da atividade diária em um canteiro de obras (ver também gerenciamento de construção ).

Durante a fase de construção, o arquiteto também atua como agente do proprietário para revisar o andamento da obra no que se refere às solicitações de pagamento do Empreiteiro e emitir instruções do local, ordens de mudança (ou ordens de campo) ou outra documentação necessária para facilitar a processo de construção e certificar que o projeto foi construído de acordo com os desenhos de construção aprovados.

Problemas potenciais de projeto-lance-construção [ editar ]

  • A falha da equipe de projeto em estar em dia com os custos de construção e quaisquer aumentos de custos potenciais durante a fase de projeto podem causar atrasos no projeto se os documentos de construção precisarem ser refeitos para reduzir os custos.
  • As despesas de reprojeto podem ser contestadas se o contrato do arquiteto não abordar especificamente a questão das revisões necessárias para reduzir os custos.
  • Desenvolvimento de uma mentalidade "mais barato é melhor" entre os empreiteiros gerais que licitam o projeto para que haja a tendência de buscar os subempreiteiros de menor custo em um determinado mercado. Em mercados fortes, os empreiteiros gerais poderão ser seletivos sobre quais projetos licitar, mas em tempos de vacas magras, o desejo de trabalhar geralmente força o licitante mais baixo de cada comércio a ser selecionado. Isso geralmente resulta em aumento do risco (para o empreiteiro geral) e também pode comprometer a qualidade da construção. No extremo, pode levar a sérias disputas envolvendo a qualidade do produto final ou a falência de um subempreiteiro que estava à beira da insolvência desesperado por trabalho.
  • À medida que o empreiteiro geral é trazido para o projeto do posto de equipe, há poucas oportunidades para sugestões sobre alternativas eficazes que estão sendo apresentadas.
  • Pressões podem ser exercidas sobre as equipes de projeto e construção devido a interesses conflitantes (por exemplo, economia versus qualidade aceitável), o que pode levar a disputas entre o arquiteto e o empreiteiro geral e atrasos associados na construção.

Benefícios do design–lance–construção [ editar ]

  • A equipe de design cuida dos interesses do proprietário.
  • A equipe de projeto prepara documentos nos quais todos os empreiteiros gerais fazem ofertas. Com isso em mente, o argumento "mais barato é melhor" é invalidado, pois as licitações são baseadas em documentos completos. Itens incompletos, incorretos ou perdidos geralmente são descobertos e tratados durante o processo de licitação na forma de adendos.
  • Garante a equidade aos potenciais licitantes e melhora a tomada de decisão pelo proprietário, fornecendo uma gama de opções potenciais. Também identifica novos potenciais contratantes.
  • Auxilia o proprietário a estabelecer preços razoáveis ​​para o projeto.
  • Usa a concorrência tanto na seleção do arquiteto quanto do empreiteiro para melhorar a eficiência e a qualidade dos proprietários.

Veja também [ editar ]

Referências [ editar ]

  1. ^ a b "Agências TLocal e contratação de projeto-construção" . www.sen.ca.gov/locgov. 2009 . Recuperado 2013-04-10 .[ link morto permanente ]