不動産

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英国のコモンローでは不動産不動産、不動産または不動産作物建物機械とりわけ、井戸、ダム、池、鉱山、運河、道路。この用語は歴史的であり、不動産紛争と動産を区別する、現在は廃止されている行動形態から生じています。論争。動産、または動産は、不動産ではないすべての財産であり、現在もそうです。

不動産を個人的に所有している国では、民法は不動産市場での不動産のステータスを保護します。不動産市場では、不動産業者が不動産の売買の市場で働いています。スコットランドの民法では不動産を「相続財産」と呼び、フランスを拠点とする法律では不動産を不動(「不動財産」)と呼んでいます

歴史的背景

「本物」という言葉はラテン語のres(「物」)に由来します。これは中英語で「物、特に不動産に関連する」という意味で使用されていました。[1]

コモンローでは、不動産は、原告が別の形態の行動に訴えなければならない動産とは対照的に、何らかの形の実際の行動によって保護できる財産でした[2] 。この形式主義的アプローチの結果として、コモンローが土地であるとみなすいくつかの事柄は、ほとんどの現代の法制度ではそのように分類されませんでした。たとえば、聖職推挙権(司祭を指名する権利)は不動産でした。対照的に、借地権者の権利は個人の行動に起因するため、コモンローはもともと借地権を動産の一部として扱っていました。[3]

法律は現在、不動産(土地とそれに付随するもの)と動産(その他すべて、たとえば衣類、家具、お金)を広く区別しています。概念的な違いは、土地とともに所有権を譲渡する動産と、人が所有権を保持する動産との間にありました。

英国のコモンローから派生した現代の法制度では、財産の実在または個人としての分類は、管轄によって、または管轄内でさえ、財産に課税するかどうか、およびどのように課税するかを定義する場合など、目的に応じて多少異なる場合があります。

Bethell(1998)には、不動産と所有権の歴史的進化に関する多くの情報が含まれています。

不動産の特徴

不動

不動産は動かないため、より良い市場への移動を妨げています。家主は、物理的な土地を別の販売都市などの目的の場所に移動することはできません。土地の区画を使用することで利益を得るには、ユーザーは場所から場所へと移動して効用を増やす必要があります。したがって、場所は不動産の価値の大きな要素です。[4]

外部性

近くで行われる変更は、不動産の価値に直接影響します。不動産はその不動性のために外部性に対して脆弱です。不動産以外の外的要因は、近隣の人々や建設現場から発生する騒音など、不動産の価値に影響を与えます。

開発

必要なリソースの場所は、その場所に注目を集めます。自然の場所のアトラクションには、水供給、気候、土壌肥沃度、水間口、および鉱床が含まれます。この地域がそのような天然資源を中心に発展するにつれて、これらの発展は土地利用と不動産価値を決定する際に探すべき要素になります。市場や輸送ルートなどの周辺の開発と近接性も、不動産の価値を決定します。

都市の土地の供給

表面積としての土地の量は固定されていますが、都市の土地の供給方法の性質上、都市の土地の供給は制限されないことがよくあります。農地などの都市以外の土地利用から土地を入札することにより、都市の土地供給が増加します。都市の地価は長期的には農地の価値を超えると予想されるため、非都市の土地を都市の土地に転換するインセンティブが生まれます。土地の価値は、その使用に直接関係しています。多層開発に関するゾーニング規制は、より多くの物理的スペースを占有するのではなく、都市の使用を強化するように変更されています。

不動産の識別

価値があるためには、財産に対する請求には、検証可能で合法的な財産の説明を添付する必要があります。このような説明では、通常、海岸、川、小川、尾根の頂上、湖岸高速道路道路鉄道線路などの自然または人工の境界、またはケアンズ測量士の支柱、鉄などの専用マーカーを使用します。ピンまたはパイプ、コンクリートのモニュメント、フェンス、政府の公式測量マーク(National Geodetic Surveyによって付けられたものなど)など。多くの場合、説明はプラット上の1つ以上のロットを指します、公共記録に保管されている財産境界の地図。

これらの法的な説明は通常、2つの異なる方法で説明されます-metes&boundslot&blockです。3番目の方法は、米国で使用されて いる公有地測量システム[5]です。

  • メテス「メット」という用語は、終点間の距離、および方向または方向によって指定された、各直線の測定によって定義された境界を指します。方向は、単純なコンパスベアリング(磁気)、または正確な調査方法によって決定されたより正確な方向です。
  • 境界「境界」という用語は、特定の水路、石垣、隣接する公道、隣接する不動産所有者、または既存の建物など、より一般的な境界の説明、隣接および境界を指します。このシステムは、より大きな資産(農場など)や、正確な定義が不要または高すぎる、または以前に指定された境界を説明に組み込むことができる政治的細分化(町の境界など)を定義するためによく使用されます。
  • LotBlockシステムは、おそらく3つの主要な調査システムの中で最も理解しやすいものです。ロットアンドブロックシステムでの法的な説明については、説明で次のことを特定する必要があります。
    • 個別ロット、
    • 該当する場合、ロットが配置されているブロック、
    • プラットサブディビジョンまたはそのフェーズへの参照、
    • 引用されたプラットマップ(すなわち、ページおよび/またはボリューム番号)を見つけるための参照、および
    • マップの公式記録の場所の説明(たとえば、郡エンジニアのファイルに記録されます)。
  • 公有地測量システム(PLSS)は、販売用不動産と決済用不動産を分割するために米国で開発および使用されている測量方法です。PLSSは、名目上長方形の形状を使用して分割しました。PLSSの基本単位は、土地のセクションであり、通常は1マイル四方です。地形のセクションの6x 6マイルのグリッドは、タウンシップと呼ばれるものです。タウンシップは、主子午線の東と西、およびベースラインの北と南に配置されます。

定義された不動産と所有権

法律は、不動産における不動産と呼ばれるさまざまな種類の利益を認めています。不動産の種類は、一般的に、不動産を取得した証書賃貸借売渡証意志土地の付与などの言語によって決定されます。不動産は、それぞれに帰属し、さまざまな不動産の期間と譲渡可能性を決定するさまざまな所有権によって区別されます。不動産を楽しむパーティーは「テナント」と呼ばれます。

土地のいくつかの重要なタイプの不動産は次のとおりです。

  • 単純な料金:自由に譲渡できる無期限の不動産。最も一般的でおそらく最も絶対的なタイプの不動産であり、その下でテナントは不動産の処分に関して最大​​の裁量を享受します。
  • 単純な条件付きの料金:証書の付与者によって規定された1つ以上の条件が発生しない限り、永久に存続する不動産。そのような状況が発生した場合、プロパティは付与者に戻るか、残りの利息が第三者に渡されます。
  • フィーテール:テナントの死亡時に、彼または彼女の相続人に譲渡される不動産。
  • ライフエステート:「ライフテナント」と呼ばれる、被付与者の自然な生活のために存続するエステート。ライフエステートを売却できる場合、売却はその期間を変更しません。これは、元の被付与者の自然な生活によって制限されます。
  • autre vieごとのライフエステートは、別の人の自然な生活のために1人の人によって保持されます。このような不動産は、元のライフテナントが自分のライフエステートを別のテナントに売却した場合、またはライフエステートが元々autrevieごとに付与された場合に発生する可能性があります。
  • 借地権:借地権を付与された当事者と、借主と呼ばれる別の当事者との間の、リースと呼ばれる契約に定められた期間限定の不動産で、より長い不動産があります。たとえば、1年間の賃貸契約を持つアパート居住者は、自分のアパートに借地権を持っています。借手は通常、賃貸人に定められた家賃を支払うことに同意します。借地権は不動産に関連していますが、借地権は歴史的に動産として分類されています。

期間限定の物件が終了した後、一部の物件で分割されていない物件を享受しているテナントは、「将来の利害関係」があると言われています。将来の利益の2つの重要なタイプは次のとおりです。

  • 返還:返還は、テナントが自分の所有する期間よりも短い期間の不動産を付与した場合に発生します。土地の所有権は、被付与者の不動産の有効期限が切れると元のテナントに戻ります。元のテナントの将来の利益は復帰です。
  • 残り:残余は、単純な料金のテナントが誰かにライフエステートまたは条件付きの単純な料金を付与し、ライフエステートが終了するか条件が発生したときに土地が行く第三者を指定するときに発生します。サードパーティには残りがあると言われています。第三者は、ライフテナントによる土地の使用を制限する法的権利を有する場合があります。

不動産は、生存権を有する共同テナントとして、または共通のテナントとして共同で保有される場合があります土地の不動産のこれら2つのタイプの共有の違いは、基本的に、不動産の継承可能性と各テナントが所有する持分のシェアです。

生存証書またはJTWROSの権利との共同テナントでは、1人のテナントの死亡は、生存しているテナントが不動産の唯一の所有者になることを意味します。亡くなったテナントの相続人には何も渡されません。一部の管轄区域では、「生存権あり」という特定の単語を使用する必要があります。そうしないと、テナントは生存権のない共通のテナントであると見なされます。共同所有者は常にJTWROS証書を均等に取得するため、購入価格への貢献に関係なく、各テナントは資産の均等な共有を所有する必要があります。不動産がいつか売却または細分化された場合、共同所有者が不動産の購入に貢献した可能性のある超過分に対してクレジットを付与せずに、収益を均等に分配する必要があります。

共通テナント(TIC)証書の共同所有者の死亡は、譲渡証書に別段の定めがない限り、すべてのテナント間で平等であると推定される所有権に比例して、不動産の遺産部分を持ちます。ただし、一部の州、県などでは、TICプロパティが売却または細分化された場合、購入価格への不平等な貢献に対して自動的にクレジットが作成されます(JTWROS証書の分割とは異なります)。

不動産は、マンション住宅協同組合建築協同組合などのデバイスを通じて、複数のテナントと共同で所有される場合があります

権利のバンドル

各プロパティに関連付けられている複数の権利があるため、不動産はユニークです。たとえば、ほとんどの米国の管轄区域は、次の権利を認めています。リースする権利; 土地内の鉱物、ガス、石油などを取得する権利。使用する権利; 所有する権利; 開発する権利; 不動産の所有者は通常、それぞれの権利で選択したことを行うことができるため、これらの複数の権利は重要です。たとえば、所有者はすべての権利を保持するが石油を掘削する権利を石油会社にリースすることを選択できます。または、所有者はすべての権利を保持するがプロパティをテナントにリースすることを選択できます。言い換えれば、所有者は土地の権利を保持、リース、または売却することを選択できます。

その他の所有権の種類

  • Allodial title:優れた家主から独立した不動産。パラジウムとは、「領主や上司ではなく、完全に自分の権利で所有されている土地であり、封建的義務や負担の対象とならない土地です。絶対的な所有権によって所有されている土地であり、そのために義務が課せられている上司を認識していません。」[6]

管轄の特殊性

ほぼすべての国の法律では、はその管轄下にあるすべての土地の最終的な所有者です。これは、州が主権または最高の立法機関であるためです。物理的および企業の人は、異端の称号を持っていません彼らは土地を所有していませんが、「公平な利益」としても知られている土地の土地を楽しむだけです。[要出典]

オーストラリアとニュージーランド

多くの国では、不動産所有権のトレンスタイトルシステムは政府によって管理および保証されており、面倒な所有権の追跡に取って代わります。[要出典]トレンスタイトルシステムは、「タイトルの登録」ではなく、「登録によるタイトル」(つまり、登録された利益の不可抗力)の原則に基づいて動作します。このシステムは、一連のタイトル(つまり、一連のドキュメントを介してタイトルをトレースする)の必要性を排除し、そのような検索の伝達コストを排除します。州は所有権を保証し、通常、州の運営のために所有権を失った人々に対する補償制度によってサポートされています。それはすべてのオーストラリア人で実践されてきました1858年から1875年の間に州とニュージーランドは、最近では専有部分に拡張れ、多くの州、州、国で採用され、米国の9つの州で変更された形式で採用されています。

イギリス

英国ではクラウンは、領域内のすべての不動産の最終的な所有者であると見なされています。この事実は、たとえば、不動産がかつての所有者によって放棄された場合に重要です。その場合、更生法が適用されます。他のいくつかの法域(米国を除く)では、不動産は絶対に保有されています。

イングランドとウェールズ

英国法は不動産と動産のコモンローの区別を保持していますが、大陸法は「動産」と「動産」の区別を区別しています。英国法では、不動産は不動産とその上にある建物の所有権に限定されていません。これはしばしば「土地」と呼ばれます。不動産には、純粋に概念的な土地の個人または所有者間の多くの法的関係も含まれます。そのような関係の1つは地役権であり、ある物件の所有者は隣接する物件を譲渡する権利を持っています。もう1つは、 profits-à-Prendreなどのさまざまな「非実体的遺産」であり、個人は別の土地の一部である土地から作物を収穫する権利を持っている可能性があります。

英国法は、聖職推挙権、内陣修理責任、領主の領主など、他のコモンロー法域ではほとんど知られていないいくつかの形態の財産を保持しています初期のコモンローでは、これらはすべて、実際の行動によって保護されていたため、不動産として分類されていました。

アメリカ合衆国

ルイジアナ州を除く米国の州には、コモンローに基づいて不動産とその中の不動産を管理する独自の法律があります。アリゾナでは[要出典]不動産は一般に土地と、土地に恒久的に取り付けられているものとして定義されます。土地に恒久的に取り付けられているもの(改良とも呼ばれる)には、家、ガレージ、建物などがあります。製造された住宅は、宣誓供述書を入手することができます。

不動産の経済的側面

土地利用、土地評価、および土地所有者の収入の決定は、経済理論の最も古い質問の1つです。土地は農業にとって不可欠な投入物(生産要素)であり、農業は産業革命以前の社会で群を抜いて最も重要な経済活動です。工業化の到来とともに、工場、倉庫、オフィス、および都市の集積のための場所として、土地の重要な新しい用途が出現します。また、人工の構造物や機械の形をとる不動産の価値は、土地だけの価値に比べて増加します。不動産の概念は、最終的にはあらゆる形態の有形固定資本を効果的に包含するようになります。採掘産業の台頭により、不動産は自然資本を包含するようになります観光やレジャーの台頭に伴い、不動産には風光明媚なその他のアメニティの価値が含まれるようになりました。

1960年代から、法と経済学の新たな分野の一部として、経済学者と法学者は、さまざまな不動産の下でテナントが享受する財産権と、さまざまな不動産の経済的利益と費用を研究し始めました。これにより、以下の理解が大幅に向上しました。

  • 様々な不動産の下でテナントが享受する所有権。これらには、以下の権利が含まれます。
    • 不動産の使用方法を決定します。
    • 他の人がプロパティを楽しむことを除外します。
    • これらの権利の一部またはすべてを、相互に合意できる条件で他者に譲渡(疎外)します。
  • 不動産を変更および譲渡する際の取引コストの性質と結果。

物権法の経済分析の概要については、Shavell(2004)およびCooter and Ulen(2003)を参照してください。関連する学術論文のコレクションについては、Epstein(2007)を参照してください。Ellickson(1993)は、歴史と民族誌から引き出されたさまざまな事実を用いて、不動産の経済分析を広げています。

も参照してください

参考文献

  1. ^ 簡潔なオックスフォード英語辞典、第10版、1999年、1192ページ。
  2. ^ 「実際の行動の定義と意味-メリアム・ウェブスター」
  3. ^ 「個人的な行動の定義と意味-メリアム・ウェブスター」
  4. ^ 部門、ブリティッシュコロンビアの不動産評議会。ブリティッシュコロンビア大学。不動産(c2006-)。不動産取引サービスライセンスコースマニュアルUBC不動産部門。OCLC1083338764_  {{cite book}}:次の日付値を確認してください|date=:(ヘルプ
  5. ^ 「米国の公有地の測量のための測量指示のBLMマニュアル」www.blmsurveymanual.org 2020年5月3日取得
  6. ^ ブラック、ヘンリーキャンベル(1910年)。ブラック法辞典–第2版

さらに読む

不動産の概要

  • シュラム、ジョセフF.、2006年。不動産鑑定士、ロックウェル出版。
  • ムーア、ジェフ。、2005年。エッセンシャルリアルプロパティ、心理学プレス。

不動産の法則

  • Stoebuck、WB、およびDale A. Whitman、2000年。財産法、第3回。ed。セントポールMN:ウェストグループパブリッシング。
  • Thomas、David A.、ed。、1996。Thompson on RealPropertyシャーロッツビルVA:Michie Co.

不動産法の分析

  • アッカーマン、B。、R。エリクソン、およびCMローズ、2002年。財産法の展望、第3版。アスペン法とビジネス。
  • トムベセル、1998年。最も高貴な勝利:時代を超えた財産と繁栄セントマーチンズプレス。素人向け。
  • ロバートクーター、およびトーマスウレン、2003年。法と経済学、第4回。ed。アディソン-ウェスリー。Chpts。4,5。より簡単なテキスト。
  • Ellickson、Robert、1993年、「Property in Land」、Yale Law Journal 102:1315–1400。
  • リチャードエプスタイン編、2007年、財産法の経済学エドワードエルガー。主に法律文学からの記事のアンソロジー。
  • シャベル、スティーブン、2004年。法の経済分析の基礎ハーバード大学 押す。Chpts。2–5。より難しいテキスト; 広範な参照。
  • ジェレミー・ウォルドロン、1988年。私有財産への権利オックスフォード大学 押す。
  • Oswaldo D. AgcaoiliISBN 971-23-4501-7、ed。2006年、不動産登録コードアガオイリ。土地の所有権と証書:フィリピンの財産法と事件。